房地产市场月报：成交规模季节性增长，京沪多宗高总价地块顺利出让.docxVIP

克而瑞市场月报

1/7

成交规模季节性增长，京沪多宗高总价地块顺利出让

2025年6月，土地市场成交规模迎来周期性环比增长。据月末快报数据，6月土地成交建面和金额分别环比增长54%和89%，同比来看延续缩量提质，建面下降、金额上升的趋势不变。截至6月25日，本月供应建筑面积5253万平方米，环比上月同期增加9%，年中供应规模略有上升。本月平均溢价率4.2%，二季度以来连续3个月环比回落，主要是由于时至年中，各地重点建设项目成交比例增加，这些地块大多投资总量高、开发难度较大，多为低溢价成交，如北京即于月内成交了多宗棚改、回购地块。月内中央明确将更大力度推动房地产止跌回稳，并如期下达了投资城市更新专项资金，随着各地土地要素使用效率的提高，土地市场有望迎来更多高质量宅地供应。

供求：延续面积同比回落、金额增长，截至6月25日，本月土地供应建筑面积5253万平方米，同比下降12.2%。成交建筑面积4570万平方米，同比下降4%，成交金额1573亿元，同比增长22%。

热度：各能级溢价率均现回落。6月平均溢价率回落至4%，一二线城市溢价率明显下降，均降至5%左右，回落至2025年以来的低位。

分布：三四线同比回落而一二线增长。成交建面方面，三四线同比下降15%，一二线分别增长108%和33%；成交金额方面，三四线同比回落11%，一二线分别同比增长82%和31%。

二季度溢价率回落不掩优质宅地热度，下半年将持续优化供地、改善预期

二季度以来各地优质宅地供应占比下降，4月份以后月度平均溢价率有所回落，这一方面是受供地周期性影响，信贷指标更为宽松的一季度，往往也会有更多高品质宅地出让，另一方面也有利于放缓优质宅地的入市节奏，减少同类的高品质产品竞争，保持良好的去化预期。但从个体地块来看，各地优质宅地仍频频高溢价成交，并且不仅仅是杭州、上海、成都等核心城市的优质板块屡屡拍出高溢价地块，少数三四线城市如温州、温岭等城市也多次拍出高溢价宅地，具有强确定性的回购类、低密生态类三四地块也受到企业投资的高度关注。

2025年下半年，地方政府将在土地市场进一步加强落实“控量提质”，并与土地收储的全面推进，形成促进房地产库存下降的两大重要抓手，而中央财政对于地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。另一方面，随着上半年城市更新工作的完成落实，下半年与之相关的回购类宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。

2/7

1、供求：交易量季节性环比量增，同比仍延续缩量降库存

土地供应方面，截至2025年6月25日，本月土地供应建筑面积本月供应建筑面积5253万平方米，环比上月同期增加9%。同比下降12.2%，仍延续缩量趋势。受季节性因素影响，随着各地重点建设项目供应的增加，年中土地供应规模环比上升，但同比来看仍延续缩量，助力行业库存持续下降。

至截稿时，一线城市中仅上海、深圳有宅地供应，上海本批次合计出让底价236.7亿元。其中徐汇衡复风貌区、静安东斯文里、虹口北外滩三宗地块均处于内环内，均为上海兼具成熟配套与历史底蕴的顶豪板块稀缺宅地，静安、虹口地块起拍楼板价达到8万元/平方米，徐汇地块容积率1.3，起拍楼板价更是高达16万元/平方米。鉴于近年来上海顶豪市场走出了独立行情，预计这些地块都将引起市场的激烈竞争。本轮上海起拍总价最高的地块位于普陀，出让底价57亿元，分为两宗子地块，其中住宅部分出让底价54亿元，容积率2.5，起拍楼板价超过6万元/平方米，目前周边次新房售价在10万元/平方米左右。深圳供应2宗宅地，分别位于南山前海和龙华民治，其中南山前海地块起拍楼板价更高，达到4.5万元/平方米，出让底价11.58亿元，限高80米，需承诺“交房即发证”，要求一年内开工，四年内竣工。紧邻建设中的前海国际枢纽中心，西侧可眺望海景、双界河及摩天轮，生态资源丰富，商业配套成熟。目前周边在售新房价格在10万元/平方米左右。

二线城市方面，本月合肥、成都、福州、武汉出让建面超过100万平方米，其中福州、合肥出让底价超过100亿元。苏州园区地块出让底价、起拍楼板价均为最高，达到42.9亿元，容积率1.02，规划建面7.1万平方米，起拍楼板价达到6万元/平方米，刷新苏州起拍地价纪录。该地块处于双湖板块，夹在5A级景区金鸡湖和独墅湖中间，为一线湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景观、生态与人文优势。目前