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第五节?不动产登记与动产交付
一、不动产登记
(一)概念与特征
不动产登记:国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。?
不动产物权登记的特征:?
1不动产登记是就不动产物权的变动进行的登记；?
2依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；
3登记在性质上是一种公示方法。
登记簿和权属证书
登记簿:由登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册。?
权利证书(权属证书):证明物权的凭证。?
登记簿和权属证书的关系
民法217不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(二)功能与效力
功能:权利确认、权利创设、权利宣示、权利推定
效力:登记作为生效要件、作为对抗要件、作为处分要件
(三)登记机构与登记事项
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理应登记的物、应登记的权利、应登记的法律事实
不动产登记暂行条例8.3书本page107
(五)登记类型
初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、查封登记
(六)更正登记与异议登记
民法220?
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。?
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不提起诉讼，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
1、更正登记
概念:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，按照法定的条件和程序向不动产登记机关申请予以变更的登记。?
条件:1.不动产登记簿出现登记错误(包括权利主体、内容、客体错误)?
2.权利人或者利害关系人提出更正申请。?
3.登记名义人书面同意更正或者申请人有证据证明登记确有错误。?
办理与效力:1.符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。?
2.以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。?
3.不动产权利人或者利害关系人申更正登记不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。[不动产登记暂行条例实施细则80]
2、异议登记
概念:利害关系人对不动产登记簿登记事项有异议，并将异议记载在登记簿上的行为
条件:1.利害关系人未能办理更正登记，?
2.利害关系人提出异议登记申请:?
办理:1.利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构应办理异议登记
2.异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任
异议登记的效力
一、减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生。异议登记仅具此效力
二、申请人自异议登记之日起15日内未起诉亦未申请仲裁的，异议登记自动失去效力。?
1申请人应当在异议登记之日起15日内，提交法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等材料；逾期不提交的，异议登记失效(《不动产登记哲行条例实施细则》第83条第二款)?
2异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不予受理(《不动产登记哲行条例实施细则》第83条第三款)?
3异议登记失效后，利害关系人才提起确认物权归属的诉让的，人民法院应予受理并依法审理(《民法典物权编解释(一)》第3条)?
三、法条:《不动产登记哲行条例实施细则》第84条规定:“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利己经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”?
理解:若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为应当发生的物权效果不受异议登记的影响。申言之，异议登记“不产生冻结不动产登记簿的效力”，登记名义人处分该不动产的。仍可申请办理移转登记或者设立登记。
(七)预告登记
民法221?
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。?
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记:与本登记相对应的概念，为了确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。?
1.预告登记的目的在于“保障将来实现物权”?
2.预告登记是以未来的物权变动为内容的债权请求权
3.预
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