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商品房预售广告的法律规制与完善路径探究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

近年来，我国房地产市场发展迅速，成为国民经济的重要支柱产业之一。国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资100280亿元，虽然比上年有所下降，但房地产市场在经济发展中的地位依然举足轻重。在房地产交易中，商品房预售占据了重要地位，据统计，超九成的房地产交易是通过广告进行的，这充分体现了商品房预售广告在房地产市场中的关键作用。

随着房地产市场的繁荣，商品房预售广告作为开发商吸引购房者的重要手段，其形式和内容日益丰富多样。从传统的报纸、杂志广告，到电视、广播广告，再到如今的网络广告、社交媒体广告等，预售广告无处不在。开发商通过这些广告向潜在购房者宣传楼盘的位置、户型、配套设施、价格等信息，以吸引消费者购买。

然而，在商品房预售广告蓬勃发展的背后，也存在着诸多问题。虚假宣传现象屡见不鲜，一些开发商为了追求利益最大化，夸大房屋面积、虚构周边配套设施、虚假承诺交房时间等。比如，某些楼盘在广告中声称周边有大型商场、学校等配套设施，但实际交房时却发现这些设施并未建成或距离较远；有的开发商宣传房屋面积为100平方米，但实际交付时套内面积却远低于宣传面积。价格不明问题也较为突出，部分预售广告中只标注了起价，而实际购房价格却远高于起价，且未明确说明价格构成及相关费用。此外，还有关于商品房质量的虚假宣传，如宣传房屋采用了高级建筑材料，但实际施工中却使用了质量较差的材料。这些问题不仅严重损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。

1.1.2研究意义

本研究对保护购房者权益、规范房地产市场秩序以及完善相关法律制度具有重要意义。

在保护购房者权益方面，购房者在购房过程中往往处于弱势地位，他们获取信息的渠道主要依赖于开发商发布的预售广告。然而，由于虚假宣传等问题的存在，购房者很容易受到误导，做出错误的购房决策，从而遭受经济损失。通过对商品房预售广告法律问题的研究，明确广告中各方的权利义务关系，加强对虚假宣传等违法行为的规制，可以为购房者提供更加有力的法律保障，使他们在购房时能够获得真实、准确的信息，避免受到欺诈，从而维护自身的合法权益。

从规范房地产市场秩序角度来看，房地产市场的健康发展离不开规范的市场秩序。商品房预售广告中的虚假宣传等问题，破坏了市场的公平竞争环境，导致市场信息不对称，影响了房地产市场的正常运行。通过研究并完善相关法律法规，加大对违法违规行为的惩处力度，可以促使开发商遵守法律法规，诚信经营，发布真实、合法的预售广告，从而规范房地产市场秩序，促进房地产市场的健康、稳定发展。

在完善相关法律制度方面，目前我国关于商品房预售广告的法律法规还存在一些不完善之处，如对广告的法律性质界定不够清晰，对虚假宣传的认定标准和处罚力度不够明确等。本研究通过对这些问题的深入分析，提出针对性的建议和措施，有助于完善我国的房地产法律体系，填补法律空白，使法律规定更加具体、明确，具有可操作性，为司法实践提供更加有力的法律依据。

1.2国内外研究现状

国外对于商品房预售广告的法律规制研究较早，形成了较为成熟的法律体系和监管模式。在大陆法系国家，德国学者普遍将广告视为要约邀请，其法律体系注重对广告内容真实性和合法性的规范，通过《反不正当竞争法》《民法典》等法律法规，对虚假广告的认定、责任承担等方面进行了详细规定，强调广告不得误导消费者，否则将承担相应的法律责任。法国则将广告视为共同性要约，先承诺者承诺有效，其在广告监管方面，建立了严格的广告审查制度，要求广告在发布前需经过相关部门的审查，确保广告内容符合法律法规和社会道德规范。

在英美法系国家，通常将此类广告视为一种面向不特定受众的要约，更加强调契约自由和当事人的意思自治。美国通过联邦和各州的法律，如《联邦贸易委员会法》等，对房地产广告进行监管，重点打击虚假和误导性广告，保护消费者权益。一旦发现开发商存在虚假宣传等违法行为，将面临严厉的处罚，包括高额罚款、禁令等。英国则通过行业自律组织和法律相结合的方式，对房地产广告进行管理。行业自律组织制定了详细的广告准则，要求开发商遵守，同时法律也对虚假广告的责任进行了明确规定。

国内学者对商品房预售广告法律问题也进行了广泛而深入的研究。在商品房预售广告的法律性质方面，主流观点认为普通的商品房预售广告是要约邀请，而对于满足一定条件的广告，如内容具体确定、对合同订立有重大影响等，则认定为要约。有学者从契约理论出发，认为部分可能进入交易合同的商品房预售广告既非要约也非要约邀请，而是一种先契约的承诺，其形式上向不特定受众发出，内容具体明确，且对合同最终订立有重大影响。

在法律规制方面，学者们指出我国现行法律法规对商品房预售广告的规定存在一些不足。虽然《广告法