房地产行业：市场企稳曙光初现，运营型资产价值重估领航.pptxVIP

核心观点

基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌。2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，收窄15.5pp，市场信心有所修复。但Q2以来，受前期刺激政策效果减退、中美贸易战影响，市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大。2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8pp至-9.1%。二手房表现更突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米 ,同比变化率由负转正至+11.0%。70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。供给有所缓和，2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化。2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1%。

政策：收储+旧房改造双管齐下。截至2025年6月，中国商品房待售面积7.7亿平米，达到近年来的高点，但增长率有所收窄，较去年同期增长4.1%，商品房狭义库存去化周期由2021年低点的0.3年拉长至当前的0.8年。去库存政策在延续中落实推进。土地收储方面，截至7月中旬规模已超4800亿元，专项债收储政策持续完善，各地发债节奏稳步加快。现房收储方面，专项债券助力消化库存，2025年5月，浙江和四川首次突破性运用专项债资金来源直接收购存量商品房，扩宽收购存量商品房的资金来源。

展望：调整接近底部，复苏仍需时间。根据测算我国每年增量住房需求约为9.5亿平，预计2025年住宅销售面积为9.0亿平，已低于增量住房需求，2025年在低基数下有望看到销售增速的企稳。随着近两年房价的调整和国债收益率的下行，我国租金回报率和无风险收益率已结束倒挂。2025H1北京、上海、广州的非市中心及上海的市中心租金回报率中的风险补偿已回正，北京、广州的市中心租金回报率逐渐趋向于0，房价具备企稳的基础。预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-

7.8%/-7.2%/-11.8%/-10.5%/-9.8%。

行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）；3）物企：保利物业(6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）。

风险提示：市场销售恢复不及预期风险；政策放松力度不及预期风险；行业现金流状况不及预期风险。

1

目录

2

2025H1行业回顾

截至2025年6月30日，申万房地产指数（801180.SI）下跌6.9%，跑输沪深300指数约6.9个百分点。

板块内涨幅居前的为中洲控股（000042.SZ）（+59.1%）、南都物业（603506.SH）（+53.3%）；跌幅居前的为*ST中地（000736.SZ）（-46.4%）、宁波富达（600724.SH）（-26.1%）。

房地产指数相对沪深300走势

25H1房地产行业涨跌幅前五个股

70%

50%

30%

10%

-10%

-30%

-50%

10%

5%

0%

-5%

-10%

-15%

数据来源：ifind，wind，西南证券整理

房地产沪深300

3

2025H1行业回顾

o横向看：截至2025/6/30，房地产行业PE(TTM)为23.8倍，在申万行业中处于第13位。

o纵向看：当前，房地产行业普遍采用市净率（PB）作为核心估值指标，主要用于衡量股价与每股净资产的比率，反映企业资产价值的市场定价。板块PB从2024年11月的高点0.9降至2025年6月底的

0.8，板块疲软。

1.00

0.95

0.90

0.85

0.80

0.75

0.70

0.65

0.60

0.55

0.50

市净率（整体法，剔除负值）-右轴

数据来源：Wind，西南证券整理

2024/01

2024/02

2024/03

2024/04

2024/05

2024/06

2024/07

2024/08

2024/09

2024/10

2024/11

2024/12

2025/01

2025/02

2025/03

2025/04

2025/05

2025/06

申万行业市盈率（TTM整体法,剔除负值）

申万房地产市盈率及市净率

SW食品饮料

SW纺织服饰

SW农林牧渔

SW家用电器

SW非银金融

SW石油石化

市盈率（TTM，整体法，剔除负值）-左轴

80

70

60

50

40

30

20

10

0

SW商贸零售

SW机械设备

26