基于财务视角的房地产企业开发成本管控分析.pdfVIP

项目管理

ProjectManagement

基于财务视角的房地产企业开发成本管控分析

刘旭

（远洋服务控股有限公司，北京100010）

摘要：面对社会发展的新情况和经济政策的新变化，房地产企业开发成本也需要加以有效的管理和控制，这与财务

工作密切相关。本研究在阐明房地产企业开发成本的管控特点后，详细论述财务在房地产企业开发成本发生环节参与

较少以及在方法和计量上的挑战，并建立与此相关的动态管理框架，以促进房地产企业开发成本的控制，促进房地产

企业的积极健康发展。

关键词：项目管理；房地产；开发成本；成本管控

0引言

2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”概念。自此以

后，我国坚持“房住不炒”的主基调，旨在综合运用金融、财税、

土地、投资、立法等手段，加快研究建立符合我国国情的房地

产行业基础性制度和长效机制，保障房地产市场平稳健康发

展。地方政府作为调控主体，通过“一城一策”实现精准调控，

保证各地房地产市场平稳健康发展，落实以“三稳”为目标的

长效调控管理机制。大多数地方政府执行“备案价”的方式，图1房地产企业成本控制

以调控各地的房地产价格。

效果具有如下步骤。

对于房地产企业来讲，在项目价格端被限制的背景下，要

1）可研、投资决策至初步设计阶段，成本控制的效果约为

确保房地产项目投资取得更多回报、提升利润水平，如何实现

75%~80%，控制的阻力最小，控制成本最低。

控制和降低成本，成为每个房地产企业亟待研究和解决的重

2）深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准比较，成

点课题。基于此，本文围绕房地产企业开发成本及其管控特

本控制的效果约为15%~20%。

点，从财务视角出发，提出财务在房地产成本管控中的困惑和

3）施工阶段通过对施工方案比较，成本控制的效果在5%

难点，进而建立开发成本动态管理框架。

以内，控制的阻力最大，控制成本较高。

1房地产企业开发成本及其管控特点

房地产全周期各阶段成本形成及分布如图2所示。

房地产企业开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建

筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和三项费用

（开发间接费、营业费用和财务费用）。其中，土地成本在投资

获取土地时即已确定，三项费用属于期间费用，本文将重点研

80%~90%

究前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套

70%~80%

设施费（即通常所称的“四项开发成本”，以下简称“开发成

本”）。

与一般企业相比，房地产企业开发成本的管控特点主要

体现在以下两点。

1.1基于产品生命全周期的成本发生和成本管控

房地产开发项目存在明显的开发生命周期：可研论证、投

资决策、方案设计、施工实施、销售、交付。房地产开发企业都

会立足于项目全周期的各阶段成本形成原因及相应工作对成图2房地产全周期各阶段成本形成及分布

本的影响进行分析，采用目标成本管控的手段，初始确定成本

目标，并在后续阶段针对成本目标进行动态管理，以实现最终尽管可研阶段至方案阶段只发生很少的成本支出，但