武汉华润橡树湾营销执行报告.pptxVIP

谨呈：华润置地（武汉）实业有限公司;“领导者”打造计划

一期销售目标实现;开篇;什么是领导者？;他们是;为什么打造武汉“领导者”？;武汉领导者的“先天条件”;项目地段价值：占据武昌未来的滨江商务富人区;项目景观价值：武昌沿江板块，外观一线江景，内享原版学院住宅;;项目品牌：华润品牌＋项目品牌＋项目原型;项目产品舒适性：原型知名学府，产品塑造力更强，武汉中心城区少有，首推产品以舒适改善型三房为主;为什么打造武汉“领导者”？;结合武汉城市发展趋势分析,交通体系带动下,三镇真正进入同级竞争的时代即将来临;;;支撑点二:交通、配套的完善，品牌开发商的持续进驻，片区区域价值进一步彰显;;为什么打造武汉“领导者”？;武汉城市高端住宅客户

寻找武汉高端客户的特征与个性;借助Profiler工具对武汉高端客户需求进行审视，武汉高端客户的需求倾向正在快速靠拢一线城市较为成熟的价值体系;而客户需求的这种转变，在华润中央公园得到了明显的体现;首改;客户趋势二：不再满足于规划和愿景，而要求进一步体验高端生活配套带来生活品质提升；;;客户趋势四：不再满足于大而奢华的外在表现，而追求内在精神层面的优越感；;而;为什么打造“领导者”？;;;营销愿景;执行篇;开发商目标;世联对目标的理解;必须明确的一个前提;新政策背景;市场反应：近期开盘项目成交下滑严重;客户反应：自住客犹豫，成交周期变长；投资客基本退场；;关注近期调控的效果：2010年政府的表现为决心大,出招谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。07-08年的调控的结果为豪宅的价格降幅为30-50%。;对比市场情况，2008年应可以成为项目所面临市场情况之参考；;意味着;必须明确的两个关键问题;盘点武昌北区域市场，区域内在售项目已基本进入尾盘。项目入市有一定的市场空隙优势。;武昌北区域主流两房、三房整体供应约4500套，大部分集中在爱家皇家公馆与万科金域华府（约2100套）;;而项目定位大武汉一线领导者的地位，决定了其将面临来自汉口、汉阳一线高层项目的竞争分流；;项目定位下竞争分析：主流竞争以汉口武汉天地、融科天城，???阳华润中央公园、锦绣长江，区域内复地东湖国际、金都汉宫为主，约800套;武汉天地：上海新天地复制版，以商业价值拖动项目综合价值，促使项目成为市场高点;各项目通过完善配套、产品发力、创新附加值等配合江景资源，实现自我高端化;东湖国际：非一线湖景，通过区域价值重塑和自我中心化拉近与东湖距离，抬高项目价值;竞争盘点小结;必须明确的两个关键问题;根据世联经验以及大盘开发规律;本项目的客户演变

基于客户来源及客户置业目的分类;A/C类客户特征分析：区域观念、生活环境;B/D类客户特征分析：资源占有、生活方式;E类客户特征分析：稀缺资源、身份标签;本项目客户演变过程分析;一期客户研判;典型案例借鉴;本项目作为城市核心区项目，也一定会遵循前期以区域周边客户为主的规律;客户启示;Q1：主流竞争以汉口武汉天地、融科天城，汉阳华润中央公园、锦绣长江，区域内复地东湖国际、金都汉宫为主，约800套；;淡市成功案例：深圳卓越维港;深圳卓越维港：项目基本情况;关键动作（一）

营销推广;关键动作（一）

营销推广;关键动作（二）

销售策略;关键动作（二）

销售策略;关键动作（二）

销售策略;关键动作（三）

价格策略;案例小结：;Q1：主流竞争以汉口武汉天地、融科天城，汉阳华润中央公园、锦绣长江，区域内复地东湖国际、金都汉宫为主，约800套；;整体策略;推广策略关键点：

“橡树湾国际文化住区，华润中央公园完美升级版;整体策略下的策略分解;整体策略下的策略分解;;整体策略下的策略分解

推售策略;2010年华润橡树湾住宅运作时间表;2010年华润橡树湾住宅运作时间表;项目营销的4大阶段：组合拳的爆破力;;推广关键点

“华润橡树湾”产品发布会;;;配合动作2：5月29日，推广全城引爆，一夜倾城；;推广其他配合

线下直击目标客群;华润橡树湾，

江景大宅全线绽放

027-XXXXXXX;推广其他配合

线下直击目标客群;豪宅标准接待流程：服务峰值、尾值极致营销;现场展示关键点

现场物料细节展示;现场展示关键点

其他软性展示;阶段回顾;;第二阶段：6月21日～8月15日;阶段媒体铺排;阶段营销活动;华润橡树湾夜宴;EXPLAIN1：针对首批成交的业主，在项目现场为业主举行专场演唱会，不仅可以给客户充分的虚荣心，还可以迅速打开目标客户间的口碑传播；;关键营销动作

业界接待日;阶段回顾（第二阶段）;;第二阶段：8月16日～10月31日;阶段关键动作;关键营销动作

蓝血阶层·学院人生，企业CEO专场鉴赏会;关键营销动作

对话于丹----让生活多些审美的悠闲;阶段回顾（第三阶段）;;;阶段关键动作;