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老旧小区二期工程改造方案

一、项目背景与改造目标

（一）项目背景

XX老旧小区建成于2000年，共12栋住宅楼（一期已改造6栋，二期涉及6栋，居民320户、人口约980人）。当前二期区域存在显著短板：基础设施老化（给排水管道漏水、电路过载跳闸）、公共环境破旧（路面坑洼、绿化枯死、无休闲空间）、功能配套缺失（无电梯、停车难、充电桩不足）、安全隐患突出（消防设施过期、楼道堆物、监控盲区），居民改造意愿强烈（前期调研满意度仅38%）。

本次二期改造作为一期工程的延续与升级，需聚焦“补一期未覆盖短板、提全小区整体品质”，打造“宜居、安全、智慧”的老旧小区样板。

（二）改造目标

基础目标：3个月内完成“水、电、路、消防”等基础设施修复，解决“漏、堵、险”问题，设施完好率达100%；

功能目标：新增电梯6部（每栋1部）、停车位80个、充电桩30个，满足居民“出行便、停车易、充电快”需求；

环境目标：修复绿化面积1200㎡，打造2处社区休闲广场（共500㎡），小区环境整洁度、绿化覆盖率提升至90%以上；

智慧目标：安装智能门禁12套、监控摄像头30个、垃圾分类智能回收箱6个，实现“安全可防、管理可控、服务可及”；

长效目标：建立“居民自治+物业托管”的后期管理机制，确保改造成果长期维护，居民满意度达95%以上。

二、现状调研与改造范围

（一）现状问题梳理（二期6栋楼核心痛点）

问题类别

具体表现

影响人群/范围

基础设施老化

1.给水管网（铸铁管）老化，30%住户存在漏水问题，水压不足（高层用水高峰期水流小）；2.电力线路（2.5mm2）过载，空调、热水器同时使用易跳闸；3.雨水管网堵塞，雨季1楼住户易积水

320户居民（尤其1-3楼、7-9楼高层）

出行与停车难

1.无电梯，65岁以上老人（共86人）上下楼困难；2.现有停车位仅20个，私家车120辆，“抢车位”现象频发；3.小区道路宽2.5米，消防车无法通行

全小区居民，尤其老年人、有车家庭

环境与安全

1.绿化枯死率达40%，杂草丛生，无休闲座椅；2.消防栓过期（共12个，均超5年未检修），楼道堆物占比60%；3.仅出入口有监控，楼道、停车场为盲区

全小区居民，尤其儿童、老年人

功能配套缺失

1.无充电桩，电动车乱拉线充电（占比45%）；2.无社区服务用房，居民活动需到一期场地；3.垃圾分类设施简陋（仅2个露天垃圾桶）

有电动车家庭（共68户）、全小区居民

（二）改造范围与面积

改造范围：二期6栋住宅楼（1-6号楼，均为9层步梯楼）及周边公共区域，总占地面积约8000㎡；

重点区域：

楼体改造：6栋楼的外墙、楼道、屋顶、电梯加装；

公共区域：小区主干道（长300米）、2处休闲广场、地下管网（给水、排水、电力、消防）、绿化区域；

配套设施：新增停车位、充电桩、智能设备、社区服务站（利用原闲置车库改造，面积100㎡）。

三、核心改造内容（分三类推进）

（一）基础类改造：保基本、解痛点（必改项）

基础设施更新

给排水改造：

给水管网：将原有铸铁管更换为PPR管（DN100主管+DN50支管），每户安装智能水表（支持远程抄表），解决漏水、水压问题；

雨水管网：疏通现有管网（长度800米），更换破损管道（约200米），在1楼住户门口增设排水坡度（坡度3%），防止雨季积水；

污水管网：更换老化支管（DN150，长度500米），在每栋楼出口处安装检查井（共12个），便于后期维护。

电力改造：

主线升级：将小区总电源线从50mm2增至120mm2，每栋楼主线从10mm2增至25mm2，解决过载跳闸；

分户改造：更换老旧电表（320块，均为智能电表），楼道照明更换为LED声控灯（共72盏），消除线路安全隐患。

消防改造：

设施更新：更换过期消防栓（12个，配新水带、水枪），每栋楼每层配置2具4kg干粉灭火器（共108具），楼道安装应急指示灯（72个）；

通道清理：联合社区、物业清理楼道堆物（预计清理垃圾50吨），划定“消防通道禁停线”，确保通道宽≥1.2米。

楼体与道路修复

楼体修复：

外墙翻新：6栋楼外墙采用外墙涂料（浅灰色，耐脏、抗老化），修复外墙裂缝（共30处），防止雨水渗漏；

屋顶防水：铺设SBS改性沥青防水卷材（面积共3600㎡），加装排水天沟（长度600米），解决屋顶漏水问题；

楼道整治：楼道墙面重新刷白（面积共4320㎡），更换破损楼梯扶手（共120米），清理楼道小广告，安装“