山东诸城北三里庄项目商业定位建议.pptxVIP

山东诸城——国家级地质公园【中国龙城】

一座拥有丰富历史的城市;;;第一局部诸城商业市场现状剖析;阶段特征：

第一阶段：分布在城市东南板块老城，商业面积小，大都为沿街小铺，业态较为单一，仅为满足市民物质的需要，提供一个方便市民购物的场所，商业的雏形初现。

第二阶段：分布在市场街周边，如：老龙城市场集聚性的购物环境，诸城商厦、人民商厦、老利群等。形成较大规模，形成一定的业态组合，注重商品的多样性，开始注意到购物环境对商业发展的促进作用。

第三阶段：分布在和平街中段及中心广场周围，商业面积不断扩大，业态开始丰富，引进现代软硬件设施，开始考虑消费者购物的舒适度，强调商业影响力；如：百盛商厦、国美、舜邦时代广场、仁和五交化、新利群以及繁荣路的中百大厦、佳乐家等。;目前诸城主要商业分布构成图;和平街片区

是目前诸城市最具影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。现有商业非常密集，尤其是围绕中心广场周边，分布了目前诸城人流量最密集的百盛商厦、国美、仁和五交化等大型商业，日用百货、电信、家电、餐饮和服装是其主要业态。

繁荣路片区

另外，繁荣路新落成的中百大厦、佳乐家购物中心经营面积更是达到50000平米，除了百货外，以经营时装、精品为主，该项目旨在打造诸城新的商业中心。是市区新形成的商业集中地，其主要的商业特点是依托交通便利，经营以服装、购物、餐饮、文体、娱乐为主，商场进行统一经营，营业面积一般为150-300平米不等。

人民路、兴华路片区

此片区商业主要是以零售为主的业态，营业面积通常在20-50平方米这个范围。业态涵盖普通餐饮、购物、电信、邮政、银行等，商业分布较为零散单一，以人们满足日常生活所需为主。;第一代商圈与第二代商圈过度阶段产物;第三代商圈代表之作;;调查诸城商业演变和业态演变的历史，我们发现：

诸城的商业演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！

业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从传统的百货大楼到品牌???、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等。传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律——不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营〞。

就国内城市参照，随着城市的开展，新规划城市中心以及老城改造等，必将会成为房地产开发的热点，同时土地价格随之上升，精品大工程将不断出现。

商业地产开发开始走向成熟，以多业态及新业态组合为特征的新兴超大型购物中心将会成为诸城商业开展的方向！

就目前现状而言，和平街、繁荣路商圈以及老城区改造翻新即将出炉的新工程，这些板块依然是诸城商业开发的热点地带。;中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的开展空间；核心商圈范围小，过于集中，急需向商圈边缘扩散；大型复合型商业模式将是未来诸城商业开展的方向；;第二局部东关大街北段商业剖析;北三里庄地块位于东关大街北段，道路目前处于规划阶段，砂石路，灰尘较大；

周边沿街商业多以三层为主，一层、二层对外营业，三层及以上起到居住功能；;;;东关大街北段商业现状及业态布局表现;东关大街北段，商业铺位数约为120户，营业面积达23100平米；其中餐饮业

营业面积为3700㎡，百货类营业面积为750㎡，休闲娱乐类营业面积为5100

㎡，住宿类营业面积为7150㎡，效劳性行业营业面积为3550㎡；东关大街

北段属于商业的初级阶段，标志性商业缺失，目前只能暂时满足周边居民日

常生活所需。结论：住宿、餐饮在本地段是对外营业主调，档次定位中低端。;东关大街北段商业按营业面积分割分析，具体为50㎡以下为30户，所占比例为26%；

50～100㎡区间为26户，所占比例为22%；101～150㎡区间为10户，所占比例为9%；

151～200㎡区间为7户，所占比例为6%；201～300㎡区间为13户，所占比例为11%；

300㎡以上区间的为31户，所占比例为26%。大面积区间主营为休闲娱乐、餐饮类，

小面积主营为百货及其他效劳性行业。;东关大街北段商业分布没有正式规划，较为凌乱，餐饮、住宿、娱乐等互相参杂；商业经营者大多为附近居民或对本地块较为熟悉的人群，商业没有形成一定的气氛，“原始〞这个词可以对本地块周边商业进行概括。;第三局部北三里庄工程商业定位建议;【区域型沿街式城市商业与社区商业

相结合的中间型商业】;租售结合，沿街独立商铺用于市场销售，

商业中心用于出租。;城市型购物、休闲、娱乐、餐饮、

日常生活消费中心；

;面积7万㎡;位置;1、超市：为独立建筑，应预留广场、喷泉、停车位〔地下〕、中央空调、电梯、货梯、电扶梯，框架结构，柱距9米。

2、主力店：应预留广场，停车位，旱喷泉、扶手电梯、中央空调。

3、酒楼：中