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房地产项目精细化管理

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房地产项目全程运作指导书内容机会选择启动项目开工与建设营销与策化验收与交楼财税管理选地要点：宗地资料、土地成本、产权状况、开发价值可行性研究：技术比选、经济比选经营管理：合作方式比选、融资方式比选、管理模式比选企业外部：立项、报建、报批企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、选择合作伙伴外部：接受政府监督与指导内部：质量、进度、投资、安全生产与文明施工管理外部：进行单项和综合验收，办理产权登记内部：加强核算，保障资金供给交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理外部：接受政府的财、税监督与检查；接受股东或银行的监督外部：办理预售证内部：在售价与销售速度之间寻求平衡准备实施

企业管理的新主张——“五图一书”管理组织参考图01管理需求分析图02管理目标控制图03管理水平测试图04管理文化剖析图05绩效考核白皮书06

管理组织规划图内容依据选择管理跨度空间跨度单项目管理多项目管理行业跨度多元化经营品牌连锁品牌建设企业战略发展愿景专业化-1市场化专业外判：设计/施工/监理/营销/物管专业顾问项目托管当地运作异地运作

管理需求分析图人才人才难求资源内容工作环境中小企业工作待遇合作资源管理工具中小城市企业承受能力新老员工矛盾适应环境融入文化传播先进理念促进管理提升改造环境人才难留技术服务设计公司营销策划管理咨询技术咨询顾问公司技术类管理类-2工作模板信息平台-3消除隔阂

质量管理目标控制图计划决策赢利选择面积最大化利润最大化盘活现金流操盘手组织架构运作模式变化外部内部报批/报建施工环节重大技术变更材料/设备定板干扰人为非人为推卸责任谋取利益机制素质合伙人合作人价格品牌服务（资金/进度）摩擦（利润）市场整体水平提升开发成本上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论

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