地铁对沿线住宅价值评估的影响：基于特征价格法的分析.pdfVIP

区域与城市经济中国市场2023年第33期（总第1168期）

地铁对沿线住宅价值评估的影响：

基于特征价格法的分析

吴流坚

（广东晟峰房地产土地资产评估咨询有限公司，广东广州510290）

摘要：地铁的建设不仅可以缓解“城市病”，提高区域可达性，同时也能对其沿线区域产生聚集效应，

形成新的商业圈，深刻影响地铁沿线区域的住宅价值。文章以2023年1月佛山地铁1号线沿线住宅的相关数

据为样本，将单位面积的住宅价格作为因变量，将与地铁站距离、建筑情况等因素作为自变量，通过半对数形

式的特征价格模型，分析论证了佛山地铁一号线对沿线住宅价值的影响。研究结果表明，地铁的开通运行对其

沿线住宅价值具有增值作用，即住宅每远离地铁站1km，住宅价值会下降11%。

关键词：特征价格模型；住宅价值；轨道交通

中图分类号：F287.8文献标识码：A文章编号：1005-6432（2023）33-0018-04

DOl:10.13939/j.cnki.zgsc.2023.33.018

的住宅价值[2]。因此，探索地铁建设与其周边沿线住

1引言

宅价值的影响机制，对于理解地铁建设的重大外部效

中国自改革开放以来，城市化进程不断加快。根应，房地产的合理规划具有重要意义。

据国家统计局公布的数据，截至2022年，中国的城镇

2研究方法的选择

化率已接近65%。随着我国城市化进程的加快和国民

经济的迅速发展，城市居民的交通需求和需要也在不2.1交通成本模型

断增加。以交通拥堵为典型的“城市病”日益成为制交通成本模型着重对交通成本与房地产价格的相

约城市发展、影响人民对美好生活向往的难题。而在关作用进行了分析，在此基础上，结合两者的理论关

城市发展过程中，轨道交通作为一种新的发展模式，系与城市地铁本身的特点，建立了房地产价值与交通

已成为现代社会发展的必然选择。习近平总书记曾强成本函数关系的理论模型。这个模型把运输费用分成

调，大力发展轨道交通是解决大城市病的有效途径，了显性成本，如出行的交通费用与隐性成本，如交通

也是建设绿色城市、智能城市的有效途径。2022年3

时间机会成本、居民出行的身体疲劳度和精神压力等

月，交通运输部印发的《国家公交都市建设示范工程心理成本[3]

管理办法》中也明确指出“超大、特大城市要确立城当有多种出行方式选择时，将出行的距离或出行

市轨道交通在城市公共交通系统中的主体地位”]。时间设定为Di，将出行成本依次设定为C;。假设交通

受限于以往的经济力量和科技水平，我国城市轨成本依次为TC=D×C，由此，可以得出交通成本模

道交通建设相较于西方国家整体起步较晚。近年来，型的交通成本函数形式为：

随着城市轨道交通的发展建设，与轨道交通相关的产TC=T,Cfi+T,C.f,+T,Cf,+..+T,Cf.

业也随之发展壮大。当前，我国城市轨道交通发展速因此，交通成本模型的函数形式为：

度较快，运营里程逐年增加，制式仍以地铁为主。地p=eanc+6

铁作为城市轨道交通的一种，具有专用权、高密度、式中：TC为交通总成本；P为房地产价格；α和

高通行能力，且覆盖了城市地区各种地下和地面交通。6为常数。

其以运量大、污染少、噪声低、便于节约利用土地为2.2特征价格模型

特点，成为缓解城市交通压力而重点发展的城市轨道特征价格模型研究商品价格与相关特征的作用关

交通。地铁的发展建设除了可以缓解“大城市病”、提系，认为商品价格是这些相关特征的综合反映和表

高区域可达性，也会吸引到大量的商业、贸易、餐饮、现。因此，商品的