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土地增值税实务培训课件
目录
01
土地增值税概述
02
土地增值税的征收
03
土地增值税的计算
04
土地增值税的会计处理
05
土地增值税的筹划与风险
06
土地增值税的政策更新
土地增值税概述
01
税种定义及性质
土地增值税是对转让土地使用权所获得的增值额征收的税种，旨在调节土地收益分配。
土地增值税的定义
土地增值税属于流转税类，是对土地交易过程中产生的增值部分征税，具有调节和再分配功能。
税收性质
征税范围和对象
土地增值税主要针对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额进行征税。
土地增值税的征税范围
国家对特定的房地产转让行为给予免税优惠，如个人自用住房的转让等。
土地增值税的免税对象
土地增值税的纳税人包括转让土地使用权的单位和个人，以及房地产开发企业。
土地增值税的纳税人
税率及计算方法
土地增值税采用四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，根据增值额与扣除项目比例确定。
土地增值税的税率
01
首先确定土地转让收入，然后扣除相关成本费用，计算出增值额，最后根据税率表计算应纳税额。
计算土地增值税的步骤
02
扣除项目包括取得土地使用权的费用、开发土地的成本费用、相关税费等，以确定应税增值额。
土地增值税的扣除项目
03
土地增值税的征收
02
纳税义务发生时间
房地产项目交付使用时，无论是否收到款项，均应确认土地增值税的纳税义务发生。
房地产交付使用时
当房地产转让合同签订时，即视为纳税义务发生，需按照规定缴纳土地增值税。
转让房地产合同签订时
纳税申报与缴纳
土地增值税的纳税申报期限通常为转让房地产合同签订后7日内，需按时申报。
申报期限
根据土地增值额和适用税率计算应纳税额，增值额为转让收入减去扣除项目金额。
计算方法
纳税人应通过银行转账或现金缴纳土地增值税，确保税款及时入库。
缴纳方式
逾期申报将面临滞纳金和罚款，严重者可能触犯税法，承担法律责任。
逾期申报后果
税收优惠政策
符合条件的企业改制重组，暂不征收土地增值税。
企业改制重组
转让旧房作保障房，增值额未超20%免征。
保障房优惠
土地增值税的计算
03
计税依据的确定
土地使用权转让时，转让收入减去原成本及相关税费后的增值部分，是计算土地增值税的基础。
土地使用权转让收入
在土地交易中，土地评估价值作为计税依据之一，需考虑市场行情和评估机构的评估结果。
土地评估价值
房地产开发项目销售后，销售收入减去项目开发成本及相关费用后的差额，作为增值额计算税款。
房地产开发项目增值额
01
02
03
扣除项目及标准
在计算土地增值税时，取得土地使用权的费用可以作为扣除项目，如土地出让金、契税等。
取得土地使用权的费用
开发土地过程中产生的成本，包括建筑安装工程费、基础设施建设费等，均可作为扣除项。
开发土地的成本
在土地交易过程中支付的相关税费，如印花税、交易手续费等，也应从增值额中扣除。
相关税费
应纳税额的计算
增值额是土地转让收入减去扣除项目金额后的余额，是计算应纳税额的基础。
确定增值额
根据增值额的大小，选择相应的土地增值税税率，税率分为30%至60%不等。
适用税率
扣除项目包括取得土地使用权的费用、开发成本等，这些项目可从转让收入中扣除。
扣除项目
速算扣除数用于简化计算，根据不同的税率档次，从增值额中直接扣除一定比例。
速算扣除数
土地增值税的会计处理
04
会计科目设置
01
在会计系统中单独设立“土地增值税”科目，用于记录与土地增值税相关的所有会计分录。
02
根据土地增值税的计算方式和税额，设置明细科目，如“应交土地增值税”、“土地增值税贷方”等。
03
与土地增值税相关的其他科目，如“固定资产”、“无形资产”等，需设置相应的关联科目以反映税额的变动。
设置土地增值税科目
明细科目分类
关联科目设置
土地增值税的计提
按照确定的应纳税所得额和税率，进行会计分录，借记相关费用科目，贷记应交税费科目。
根据相关税法规定，确定适用的土地增值税税率，为计提税款提供依据。
根据土地转让收入减去扣除项目金额，计算出应纳税所得额，为计提税款做准备。
确定应纳税所得额
计提税率的确定
计提税款的会计分录
土地增值税的缴纳会计分录
根据土地增值额和适用税率计算出应缴纳的土地增值税额。
确认应纳税额
01
02
在会计期间结束时，根据税法规定计提应缴纳的土地增值税。
计提土地增值税
03
实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费-土地增值税”，贷记“银行存款”等账户。
缴纳土地增值税
土地增值税的筹划与风险
05
税收筹划方法
通过了解和应用国家针对特定地区或行业的税收减免政策，降低土地增值税负担。
合理利用税收优惠政策
01
准确计算和归集土地开发成本，包括建筑成本、利息支出等，以减少应纳税额。
成本费用的合理归集
02
根据
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