2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习不同类型房地产估价（含答案解析）.docxVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习不同类型房地产估价（含答案解析）

1.某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为1200元/平方米（基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地还原利率为6%。那么该宗工业用地的价格为（）元/平方米。

A.1124

B.1148

C.1193

D.1200

答案：B

分析：根据公式\(V_n=V_{\infty}\times[11/(1+r)^n]\)，其中\(V_{\infty}=1200\)元/平方米，\(r=6\%\)，\(n=50\)年，代入可得\(V_{50}=1200\times[11/(1+0.06)^{50}]\approx1148\)元/平方米。

2.评估某宗房地产2024年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/平方米，成交日期为2024年1月末，该类房地产自2024年1月末至2024年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、1.5%、1.0%、2.0%、2.5%、1.0%、1.5%。则该可比实例在2024年9月末的价格为（）元/平方米。

A.3043.7

B.3103.2

C.3136.2

D.3147.4

答案：B

分析：可比实例在2024年9月末的价格\(=3000\times(1+1.5\%)\times(1+2.5\%)\times(11.5\%)\times(1+1.0\%)\times(12.0\%)\times(1+2.5\%)\times(1+1.0\%)\times(1+1.5\%)\approx3103.2\)元/平方米。

3.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.370000

C.420000

D.440000

答案：A

分析：减价修正额\(=(拆除费用残值)\times建筑面积=(30050)\times1400=350000\)元。

4.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/平方米，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%。商场可出租面积为4000平方米，剩余经济寿命为35年，则该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.828.47

C.872.35

D.974.60

答案：B

分析：年有效毛收入\(=40\times4000\times12\times85\%=1632000\)元，年运营费用\(=1632000\times35\%=571200\)元，年净收益\(=1632000571200=1060800\)元。根据收益法公式\(V=A/Y\times[11/(1+Y)^n]\)，其中\(A=1060800\)元，\(Y=12\%\)，\(n=35\)年，可得\(V=1060800/0.12\times[11/(1+0.12)^{35}]\approx8284700\)元，即828.47万元。

5.某套住宅的套内建筑面积为145平方米，套内使用面积为132平方米，应分摊的共有公用建筑面积为23平方米，按套内建筑面积计算的价格为7500元/平方米，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/平方米。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

答案：C

分析：建筑面积\(=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168\)平方米，总价格\(=7500\times145=1087500\)元，按建筑面积计算的价格\(=1087500/168\approx6473\)元/平方米。

6.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。

A.102080

B.110240

C.113520

D.115200

答案：B

分析：年折旧额\(=C(1R)/N=800\times200\times(12\%)/40=3920\)元，折旧总额\(=3920\times12=47040\)元，现值\(=CD=800\times20047040=110240\)元。

7.