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2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产拍卖、变卖估价（含答案解析）

单项选择题

1.房地产拍卖、变卖估价的评估价值类型一般为（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.谨慎价值

D.现状价值

答案：A

解析：房地产拍卖、变卖估价的评估价值类型一般为市场价值，因为要反映房地产在公开市场上最可能的成交价格。

2.拍卖房地产确定保留价时，通常是基于（）。

A.市场价值

B.快速变现价值

C.清算价值

D.残余价值

答案：A

解析：拍卖房地产确定保留价一般以市场价值为基础，以保证拍卖标的的合理价格。

3.下列关于房地产拍卖、变卖估价的说法，错误的是（）。

A.应评估市场价值

B.应考虑短期强制处分等因素

C.通常不考虑拍卖、变卖税费

D.应评估现状价值

答案：D

解析：房地产拍卖、变卖估价一般评估市场价值，而非现状价值，现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，不符合拍卖变卖估价要求。

4.房地产拍卖估价中，评估的市场价值应是（）。

A.理论价格

B.实际成交价格

C.正常成交价格

D.清算价格

答案：C

解析：房地产拍卖估价中的市场价值是指在公开市场上的正常成交价格。

5.在房地产拍卖估价中，对于有租约限制的房地产，若租约租金低于市场租金，应（）。

A.考虑租约限制对价值的影响

B.不考虑租约限制，按无租约限制评估

C.按租约租金与市场租金的差值评估

D.按市场租金评估

答案：A

解析：租约租金低于市场租金时，租约限制会对房地产价值产生影响，估价时应予以考虑。

6.房地产拍卖、变卖估价的估价时点通常是（）。

A.拍卖、变卖公告发布日

B.实地查勘日

C.价值时点

D.委托估价日

答案：C

解析：房地产拍卖、变卖估价的估价时点通常是价值时点，以准确反映房地产在该时点的价值。

7.拍卖房地产为划拨土地上的房地产时，估价结果应（）。

A.包含土地出让金

B.不包含土地出让金

C.扣除土地出让金

D.加上土地出让金

答案：C

解析：划拨土地上的房地产拍卖估价，应扣除土地出让金，以体现其真实市场价值。

8.对于存在质量问题的拍卖房地产，估价时应（）。

A.不考虑质量问题

B.适当降低价值

C.按正常房地产评估

D.大幅降低价值

答案：B

解析：存在质量问题会影响房地产价值，应适当降低价值进行估价。

9.房地产拍卖估价中，若房地产存在抵押，估价结果应（）。

A.考虑抵押对价值的影响

B.不考虑抵押，按无抵押评估

C.扣除抵押金额

D.加上抵押金额

答案：A

解析：抵押会影响房地产的处置和价值实现，估价时应考虑抵押对价值的影响。

10.下列哪种情况不属于房地产拍卖、变卖估价的特点（）。

A.强制处分

B.快速变现

C.市场需求大

D.购买者的额外支出

答案：C

解析：房地产拍卖、变卖通常是强制处分、需要快速变现，购买者可能有额外支出，而市场需求大不是其特点。

多项选择题

1.房地产拍卖、变卖估价的特点包括（）。

A.强制处分

B.快速变现

C.市场需求可能受限制

D.购买者可能有额外支出

E.通常评估现状价值

答案：ABCD

解析：房地产拍卖、变卖估价通常评估市场价值，而非现状价值，所以E选项错误。

2.影响房地产拍卖、变卖价值的因素有（）。

A.房地产的实物状况

B.房地产的权益状况

C.拍卖、变卖的时间

D.市场供求状况

E.购买者的偏好

答案：ABCDE

解析：这些因素都会不同程度地影响房地产拍卖、变卖的价值。

3.在房地产拍卖估价中，对于在建工程，需要考虑的因素有（）。

A.工程进度

B.工程质量

C.后续建设成本

D.土地使用年限

E.规划变更可能性

答案：ABCDE

解析：在建工程的工程进度、质量、后续成本、土地使用年限以及规划变更可能性等都会影响其拍卖价值。

4.房地产拍卖、变卖估价时，应考虑的税费有（）。

A.增值税

B.契税

C.土地增值税

D.印花税

E.所得税

答案：ABCD

解析：房地产拍卖、变卖估价通常考虑与交易相关的增值税、契税、土地增值税、印花税等，所得税一般与企业或个人经营所得相关，通常不在拍卖变卖估价考虑范围内。

5.下列关于房地产拍卖、变卖估价中租约限制的说法，正确的有（）。

A.租约租金高于市场租金时，会增加房地产价值

B.租约租金低于市场租金时，会降低房地产价值

C.租约剩余期限越长，对价值的影响可能越大

D.无论租约租金高低，都应按无租约限制评估

E.应考虑租约的合法性和有效性

答案：ABCE

解析：租约对房地产价值有影响，不能都按无租约限制评估，所