上海房地产估价师经营与管理房地产投资风险的内涵试题.docx

上海房地产估价师?经营及管理?：房地产投资风险的内涵试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕

1、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是。

A．股票+投资基金

B．债券+股票

C．投资基金+债券+股票

D．债券+投资基金

2、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，那么根据应按服装店用途进展估价。

A：合法原则

B：最高最正确使用原则

C：估价时点原则

D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

3、是指当期土地出让面积及当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供给及住房建立和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A：土地转化率

B：开发强度系数

C：开发投资杠杆率

D：住房可支付性指数

E：借款合同

4、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。

A：假设开发法

B：剩余法

C：市场法

D：本钱法

E：工业用地的监测点评估价格

5、某期房1年后能投入使用，及其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，那么该期房目前的价格是元／㎡。

A：4395

B：4486

C：4636

D：4850

E：工业用地的监测点评估价格

6、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。

A：本票

B：银行卡

C：支票

D：汇票

E：执行层的组织协调

7、当利率所说明的时间单位及计息周期并不一致时，就会出现的区别。

A．单利计息及复利计息

B．名义利率及财务利率

C．实际利率及复利计息

D．名义利率及实际利率

8、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1200

B：1250

C：1270

D：1800

E：工业用地的监测点评估价格

9、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的根底是。

A．条形根底

B．桩根底

C．箱形根底

D．整体式筏式根底

10、

11、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。

A：2

B：3

C：4

D：6

E：执行层的组织协调

12、工程造价控制是控制。

A：局部管理

B：自我调解

C：全过程动态

D：总价绝对

E：执行层的组织协调

13、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】

A：估算后续开发经营期

B：估算后续开发的各项支出、收入

C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

D：估算开发期中的利息和利润

E：工业用地的监测点评估价格

14、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括。

A．物理折旧

B．功能折旧

C．物质折旧

D．外部性折旧

15、按照?契税暂行条例?，由承受人自转移合同签订起日后办理纳税申请手续。

A．7

B．10

C．12

D．15

16、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为元2。

A．1376

B．2308

C．2558

D．1055

17、经营本钱是指房地产产品时，将开发产品本钱按照国家有关财务和会计制度结转的本钱。

A．出售及出租

B．开发

C．建立

D．管理

18、主要是在会计中使用的价值概念是。

A．公允价值

B．买卖价值

C．保险价值

D．计税价值

19、?物业管理条例?规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由交纳。

A：施工单位

B：建立单位

C：建立单位或购置人

D：施工单位或购置人

E：执行层的组织协调

20、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一局部，该局部的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡如果