期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结.pptxVIP

“十五”期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结山东师范大学阎弘文副教授2006年4月

汇报内容城市基本情况土地价格调查与地价监测情况主要技术说明主要成果及应用存在的问题与建议

“十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。012005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。02济南市社会经济状况第一部分城市基本情况

东拓、西进、南控、北跨、中疏城市建设格局

第二部分城区土地价格调查与地价监测情况基准地价完成情况适时更新城区基准地价2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由济南市人民政府公布实施。

表2-1济南市城区国有土地级别基准地价表元/平方米土地级别12345678910商业用地381527501926161314001150900805700610住宅用地2810188013501020820735660605工业用地205514801056725594409338

及时制定城乡结合部基准地价标准2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。

编制城区基准地价应用技术手册03完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表02制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）01完善基准地价系数修正体系

二、地价动态监测情况（一）更新地价区段表2-2济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩ合计商业用地原始区段263332222224商业用地更新区段465555466147住宅用地原始区段2233232219住宅用地更新区段2453232223工业用地原始区段022222212工业用地更新区段123443421

（二）更新地价监测点

数据采集部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)房地产交易统计数据（商品房、二手房）统计数据计算参数依据

市场数据采集（强调数据的口径与内涵）网站数据房屋中介机构数据报刊数据房展会数据实地访谈数据

宏观调控条件下地价监测把握的三个层次宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析（地价调控）中观层面----城区基准地价实施情况分析微观方面----城区地价动态监测点数据分析第三部分主要技术说明

以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设土地评估电子档案土地市场交易信息电子档案将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。010302宏观层面

土地供应总量分析01土地供应方式分析02土地供应用途结构分析03土地供应区域分析04土地供求关系分析05土地资产收益状况分析06土地交易价格分析07土地供应对房地产价格的影响作用分析08（二）市区土地市场分析

商品住房市场分析01住宅二手房市场分析02商品住宅销售户型分析03城市居民住宅消费分析04房地产价格构成分析05住宅租售比分析06城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析07（三）市区房地产市场分析

（四）房地产市场的协调性分析

二、中观层面土地级别（2003）123456基准地价（2003.1.1）381527501926161314001150交易地价标准化均值（2005.12.31）42312732199019791600135705交易标准价与2003年基准地价比%11199103123114118将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。表3-12005年济南市城区商业用地交易地价分析表

表3-22005年济南市城区住宅用地交易地价分析表土地级别（2003）12345基准地价（2003.1.1）2810188013501020820交易地价标准化均值（2005.12.31）279118951247109670805交易价与2003年基准地价比%991019210786

表3-32005年济南市城区工业用地级别地价分析表土地级别（2003）1234567基准地价（2003.1.1）205514801056725594409338交易地价标准化值（2005.12.31）20051309101475960