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房地产租赁合同风险防范实务指导

房地产租赁作为市场经济活动中的常见行为，无论是出租方（业主）还是承租方（租户），都面临着诸多潜在风险。一份严谨的租赁合同是保障双方合法权益、减少纠纷的基石。本文旨在结合实务经验，从合同签订前的审慎核查、合同条款的细致约定到合同履行中的风险控制，为各位提供一套相对完整的风险防范指引，以期助您在房地产租赁活动中规避陷阱，实现租赁目的。

一、事前风险防范：签约前的审慎核查与准备

在正式签订租赁合同之前，充分的尽职调查和准备工作是防范风险的第一道防线。这一阶段的核心在于“摸清家底”，对交易对手和租赁标的物有清晰、准确的认知。

（一）出租方视角下的风险防范

1.承租方主体资格与信用审查：

*自然人：核实身份信息的真实性，了解其职业、收入稳定性等，判断其支付能力。对于长期租赁或高价值物业，可适当要求提供信用证明或担保人。

*法人或其他组织：审查其营业执照、相关经营许可证等，确认其合法存续及经营范围。关注其经营状况和商业信誉，可通过企业信用信息公示系统等渠道进行初步查询。

*特别注意：警惕“二房东”转租行为，如确需转租，务必审查其与原房东的租赁合同中是否有转租权约定，并要求提供原房东同意转租的书面文件。

2.租赁用途的明确与合规性审查：

*明确约定租赁用途，并审查该用途是否符合租赁物的规划性质（如住宅、商业、办公）。

*对于商业用途，需了解相关行业是否需要特定审批或许可，确保承租方后续经营活动的合法性，避免因承租方违法经营导致租赁物被查封或承担连带责任。

（二）承租方视角下的风险防范

1.出租方主体资格与权属审查：

*核实出租方是否为租赁物的合法权利人（如所有权人、有权处分的使用权人）。要求提供不动产权属证明（如房产证、土地使用证）原件及复印件，并与原件核对。

*如出租方为非所有权人，需审查其是否获得合法授权（如委托书、生效法律文书等）。

*警惕“一房多租”、“无权处分”等风险，必要时可至不动产登记部门查询租赁物的权利状况及是否存在抵押、查封等限制。

2.租赁物状况的实地查验与确认：

*对租赁物的实际位置、面积（建筑面积与使用面积，明确约定计算标准）、结构、朝向、楼层、装修、设施设备（如空调、水电、燃气、网络等）状况进行详细查验。

*检查房屋是否存在漏水、墙体开裂、管线老化等质量问题，以及消防设施是否合格、是否具备基本的安全条件。

*对于有特殊使用需求的承租方（如餐饮、医疗），还需确认租赁物是否满足特定行业对房屋结构、给排水、排烟、电力容量等的要求。建议对房屋现状进行书面记录并拍照、录像留存证据。

3.租赁期限的合理规划：

*明确租赁期限的起止时间。注意《民法典》规定的租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

*考虑是否需要约定续租条款，以及续租时的租金调整方式。

二、事中风险防范：合同条款的细致约定与规范签订

租赁合同是租赁关系的核心法律文件，条款的完备性、明确性直接关系到双方权利义务的界定和未来争议的解决。务必逐条审慎推敲。

（一）合同当事人基本信息

准确列明双方当事人的姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、通讯地址（作为法律文书送达地址）。

（二）租赁物基本情况

1.明确租赁物的具体坐落地址、建筑面积（或使用面积，需注明）、房屋结构、户型等。

2.如有附属设施、设备、家具家电等，应另附清单，详细列明名称、品牌、数量、状况，并作为合同附件，由双方签字确认。

（三）租赁期限

1.清晰约定租赁期限的起止年月日。

2.约定免租期（如有）：明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金还是包含其他费用）及免租期内承租方的权利义务（如是否可进行装修）。

（四）租金及支付方式

1.租金标准：明确约定每月/每季度/每年租金金额，大写与小写并用。

2.支付周期与方式：约定是月付、季付还是年付，以及具体的支付日期。明确支付方式（如银行转账，需提供收款方账户信息，包括户名、开户行、账号）。

3.租金调整：如租期较长，可约定租金调整机制（如每年按一定比例递增或根据市场行情协商调整），调整方式和幅度应明确。

4.逾期付款责任：约定逾期支付租金的违约金计算方式（如按日计算，一般不超过未付金额的万分之五为宜，避免过高导致法院调低），以及逾期多久出租方有权解除合同。

（五）租赁保证金（押金）

1.明确保证金金额，通常为1-3个月租金。

2.约定保证金的支付时间、退还条件和期限（如租赁期满或合同解除后，承租方付清所有应付款项、办妥交接手续、无违约行为后多少日内退还）。

3.约定保证金不予退还或部分扣除的情形（如承租方拖欠租金、水电费、损坏租赁物且未修复等）。保证金不得擅自用