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商展经济

DOI:10.19995/ki.CN10-1617/F7.2025.03.124

本文索引：马银.铁路枢纽商圈招商的影响因素研究[J].商展经济,2025(03):124-127.

铁路枢纽商圈招商的影响因素研究

马银

(宁夏铁道国际旅行社有限公司宁夏银川750001)

摘要：为提高铁路站车商铺招商底价定价的科学性，本文从站车商铺管理单位和商户双方视角出发，首先，从经济特征、区

位特征、结构特征选取了可能影响铁路站车商铺招商底价的指标，并通过德尔菲法对所选取的指标进行聚类分析，最终确定

了铁路站车商铺定价评价指标体系；其次，运用层次分析法1-9标度法对站车商铺招商底价定价影响因素进行评价，构建出

站车商铺招商底价定价模型；最后，以银川火车站某处商铺为案例，对其初始的招商底价进行合理修正，从而为铁路站车商

铺招商定价的确定提供参考依据。

关键词：铁路站车商铺；招商底价；德尔菲法；层次分析法；定价模型

中图分类号：F503；F207文献标识码：A

目前，关于铁路站车商铺招商低价定价的研究较少，参置；(5)商铺邻里：车站内商铺的竞争状况和业态饱和度；(6)

考的大部分文献基本都侧重房地产行业[1-4]。笔者所在的铁交通状况：地面交通和地铁换乘的便利性；(7)停靠便利性：

路站车商铺铁管理单位(宁夏铁道国际旅行社有限公司)在确包括车位、地面停靠等的可获得性；(8)商铺所处楼层：该商

认商铺招商底价时，参考的主要指标是商铺所在车站客流、铺所在的楼层数；(9)商铺经营业态：商铺的经营类型，如便

业态、该商业上期中商价，虽然这些只是主要的影响因素，但利店、餐饮等；(10)车站类型：高铁站或普速站；(11)商铺起租

是商铺楼层、车站配套设施、车站类型等也在一定程度上对期：租赁期为3年或者5年；(12)收益率：预期的投入收益期望

某些商业位置招商底价的确定存在影响。同时，在站车商铺比例；(13)支付方式：商铺租赁期一年内付款的次数(季度付、

招商中，招商底价过高会使得后期招商困难，无商家应答；招半年付、年付)；(14)租金递增情况：合同期内每年租金在上一

商底价过低时，商家竞价激烈，会造成商家弃标、经营中途提年基础上按比例递增；(15)政府规划：政府在该站附近的规

前退出等情况。如何确定一个符合市场需求的招商底价从而划，如汽车站、美食街、商业街等；(16)商铺装修成本：包括内

减少资源的闲置期，是非常具有研究意义的。为此，本文将德部装饰和更换门头等费用。

尔菲法、层次分析法和市场比较法相结合，对铁路站车商铺

1.2评价指标筛选

招商定价影响因素进行全方位分析和聚类，并以宁夏铁道国

本文选取了宁夏铁道国际旅行社有限公司负责站车商

际旅行社有限公司为例，构建符合市场需求的定价模型，为

业领域人员8位、站车商户投资人26位，以调查问卷的方式，

铁路单位站车商业招商定价的决策提供参考。

让各位专家根据上述各指标对铁路站车商铺招商底价定价

1构建铁路站车商铺招商底价定价的评价指标体系

的影响程度评分(1～7分)，如表2所示。数据分析结果见表3，

1.1评价指标选取分值越大，代表影响程度越大。考虑到收益率和支付方式的

[5-9]变异系数0.4，需从评价指标中剔除。

本文在大量梳理国内外相关文献的基础上，结合铁≥

路单位实际情况对影响铁路站车商铺招商底价定价的评价评分显示，车站客流情