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不动产登记操作规范

一、总则

（一）目的依据

为规范不动产登记行为，统一登记程序，依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》及其实施细则等法律法规，制定本操作规范。

（二）适用范围

适用于在本辖区内国有土地范围内的不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等各类登记业务。

（三）基本原则

依法依规：严格依照法律法规规定的程序、要件开展登记工作。

便民高效：优化流程，精简材料，提高登记效率，方便群众办事。

准确规范：确保登记信息准确无误，登记行为规范统一。

二、登记流程

（一）申请

申请主体：不动产登记由不动产的权利人或者其代理人向不动产登记机构提出申请。共同共有不动产的，应当由全体共有人共同申请；按份共有不动产的，由占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

申请材料：

不动产登记申请书：填写规范，内容完整，申请人签字（或盖章）确认。

申请人身份证明：包括居民身份证、户口簿、营业执照、组织机构代码证等，查验原件，留存复印件。委托他人办理的，还需提供授权委托书及受托人身份证明。

不动产权属证书或者土地权属来源材料：如不动产权证书、国有土地使用证、集体土地所有证等，证明申请人对不动产享有权利的依据。

相关合同、协议等材料：因买卖、赠与、抵押等不同登记类型，提交对应的买卖合同、赠与合同、抵押合同等，明确不动产权利变动的原因和内容。

法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料：如完税证明、规划许可证、竣工验收证明等，根据具体登记业务要求提供。

申请接收：登记机构对申请材料进行形式审查，申请材料齐全、符合法定形式的，予以接收，并向申请人出具《不动产登记申请受理通知书》；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，当场或者在5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。

（二）受理

审查内容：受理人员对申请材料的真实性、完整性、一致性进行审查，包括申请人与身份证明是否一致，不动产权属证书与申请登记的不动产是否相符，申请登记事项与提交材料是否一致等。

实地查看：对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记等，登记机构认为必要时，可以进行实地查看，并制作查看记录。

受理决定：经审查符合受理条件的，予以受理，并将申请信息录入不动产登记信息系统；不符合受理条件的，作出不予受理决定，并向申请人出具《不动产登记不予受理告知书》，说明理由。

（三）审核

审核要点：审核人员对登记事项进行全面审核，重点审查以下内容：

登记主体是否适格：确认申请人是否为不动产的合法权利人，或者是否有合法的授权。

登记材料是否真实、合法、有效：对申请材料的真实性进行核实，如合同的真实性、证明文件的有效性等。

登记事项是否符合法律法规规定：如土地用途是否符合规划，抵押登记是否超出抵押物价值等。

与已登记信息是否冲突：查询不动产登记信息系统，确保本次登记与已登记的不动产权利不冲突。

审核方式：通过查阅档案、实地调查、询问当事人等方式进行审核。对于复杂的登记事项，可组织专家论证或征求相关部门意见。

审核时限：一般登记业务自受理之日起30个工作日内完成审核；抵押权登记、地役权登记等10个工作日内完成审核；注销登记、查封登记等即时办结。但公告时间、权籍调查时间、补正材料时间等不计算在内。

（四）登簿

登簿条件：经审核符合登记条件的，将登记事项记载于不动产登记簿。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

登簿内容：包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。

登簿程序：登簿人员将审核通过的登记信息录入不动产登记簿，并进行备份。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。登记机构完成登记后，依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。

（五）发证

证书制作：不动产权证书和登记证明由登记机构统一制作，证书和证明应当加盖不动产登记机构的印章，注明证书编号、登记日期等信息。

证书发放：申请人凭《不动产登记申请受理通知书》领取不动产权证书或者登记证明。委托他人领取的，受托人应当出具本人身份证明、授权委托书及委托人身份证明。登记机构应当对领取人身份进行核实，确保证书发放准确无误。

三、各类登记业务操作要点

（一）首次登记

土地使用权首次登记：

申请材料：土地权属来源材料（如出让合同、划拨决定书等）、权籍调查表、宗地图、土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证等。

审核要点：审查土地权属来源是否合法，界址是否清楚，面积是否准确，出让价款及税费是否缴纳等。

房屋所有权首次登记：

申请材料：建设工程符合规划的材料（如建设