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房产企业破产清算债务的清偿

一、破产费用；

根据《企业破产法》第一百一十三条规定破产费用与为共益债务为优先需要清偿的，破产费用具体包括：破产案件的诉讼费用。管理、变价和分配债务人财产的费用。管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。在法定支出的范畴中，其基本特点是“成本性支出”。

破产费用之所以放在第一位，是因为如果破产清算的管理费等“成本性支出”都无法保障，那么将无法启动破产清算程序，其它债权人的债权就更无法获得清偿了。

二、被拆迁人、消费购房人债权请求权；

与其它企业相比，房地产企业破产清算较为复杂，涉及利益群体很多。根据最高院2015年发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对消费性购房户予以特别保护，第29条将已支付大部分合同款项的比例认定为“50%以上”的消费购房人确定有优先权。

虽然没有明确的法律条文确定被拆迁人权利有优先权，但是从最高司法机关保护消费性购房户保护的政策以及拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件、房屋拆迁涉及社会公共利益，理应特别保护被拆迁人的角度来看，被拆迁人理应有优先权。

三、建设工程价款请求权

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。因此，建设工程价款请求权优于有抵押权的债权而低于消费购房人债权请求权。

四、劳动债权

根据《企业破产法》第一百一十三条：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠应划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。

其中第（一）项的规定就是劳动债权，它是优先于税款、担保债权、普通债权的。

五、税收债权

根据《企业破产法》第一百一三条第二款：破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款。

六、担保债权

根据《破产法》109条：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。虽然同为普通债权，但是享有担保权的债权和没有担保权的债权相比，享有优先受偿的权利。

七、没有担保的债权

没有担保的普通债权是最后受清偿的，因此也是最没有保障的，在实践中往往是无法获得清偿。