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法治与纵览RULEOFLAWOVERVIEW区域治理

物业纠纷中物业企业的法律义务分析

焉凯丽

云南财经大学法政学院

摘要：物业纠纷是社区纠纷的一部分，物业纠纷的化解对社区治理具有关键性的作用，但是由于物业

企业未明晰自身法律地位，未履行相应的法律义务，导致物业纠纷频发。传统的诉讼途径化解效果不佳以

及现行法律规定的物业企业的法律义务不足的现象预示着应当从物业纠纷诉源前端去预防物业纠纷。因

此，本文利用“中国裁判文书网”获取数据，从诉源治理角度出发，提出物业企业应履行物业纠纷预防与

及时化解的法律义务，以期实现物业纠纷数量减少的效果。

关键词：物业纠纷；物业企业；法律义务

中图分类号：K825.19文献标识码：A文章编号：2096-4595(2024)14-0048-03

一、引言根据“中国裁判文书网”数主单方解除物业合同是否引发

物业服务是城市管理的重要据显示，以2017年为分水岭，从合同失效。

组成部分，事关社区的和谐与社案件数量来说，2017年前的物业2.开发商遗留的历史问题引

会的稳定，我国的物业管理等物纠纷案件呈现直线增长，2013年发的物业纠纷诉讼

业服务工作从1981年至今已经为10件，2014年68件，2015年开发商遗留的历史问题主

有40余年的发展历程，物业服务275件，2016年433件，2017年要包括房屋建设质量问题及不

的质量是决定社区居民幸福指数506件，但是在总体数量上来说动产产权证无法获得的问题，此

的一大重要因素，具有重要的时相比于2017年后少，2017年后类引发物业纠纷诉讼案件共有

代意义。实务中，物业行业飞速的物业纠纷案件上升至800件甚64件，占择选案件总数的9%。

发展，除部分老旧小区之外，大至2021年达到1191件，达到近首先针对房屋建设质量问题，该

多数社区基本配备了专业的物业10年的数值顶峰。类诉因共有37件，占该总诉因

服务企业协助治理社区，尽管社（二）物业纠纷诉因分析的58%，这类诉因的矛盾焦点就

区物业服务越来越精细化，但是从2020年到2021年达到数是业主将房屋质量问题归咎于

由于社区利益的交杂，物业纠纷据峰值，再到2022年数据呈现物业公司。其次，针对不动产权

等社区纠纷一直居高不下，不仅直线下降，这三年变化幅度较证未办理的问题，此种诉因共有

不利于社区业主的幸福感、获得大，这与新冠疫情有关，因此这27件，占该类总因的42%，在裁

感的获取，还不利于社会的稳定段时间较前述时间具有可研究判文书中，此类诉因皆是开发商

与和谐。文章以“裁判文书网”性，下文以2020年至2023年物的不当操作引发的。

与“北大法宝”网站作为案例数业纠纷案件为研究对象，借助3.物业管理政策引发的物业

据来源，采用定量研究与定性研“北大法宝”网站，共筛选有效纠纷诉讼

究相结合的方法，从物业纠纷相案件为751件，以对物业纠纷的此诉因共有45件，占案件总

关诉讼数据分析与典型案例出诉因进行分析。