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房屋拆迁补偿纠纷案例

一、引言：老房子里的人间烟火与拆迁风波

在某二线城市的老城区，一条青石板铺就的小巷深处，住着年近六旬的张建国。他和妻子李淑芬在这里生活了30多年，房子是上世纪80年代单位分的福利房，后来通过房改买下产权。房子不大，只有65平米，但厨房外的小院子里种着两棵老槐树，客厅墙上还留着儿子从小到大的身高标记——那是老张最宝贝的“成长墙”。

去年春天，区政府发布了《关于XX片区旧城改造项目房屋征收的决定》，老张的房子被划进征收范围。这本是改善居住条件的好事，却不想成了一场持续半年的纠纷起点。从最初收到《征收补偿方案》时的疑惑，到与征收部门多次协商无果后的焦虑，再到最终通过调解达成和解，老张一家的经历像一面镜子，照见了房屋拆迁补偿纠纷中最常见的矛盾点，也折射出法律与人情交织的复杂命题。

二、案件背景：被征收房屋的“前世今生”与矛盾初现

（一）被征收房屋的基本情况

老张的房屋位于XX路XX号，产权登记面积65.23平米，用途为住宅。房屋实际使用中，老张在90年代末未经审批扩建了一间12平米的小厨房（位于原房屋北侧，未占用公共通道），用于日常做饭；此外，院子里还有一间8平米的储物间，是2000年用旧砖搭建的，平时放些农具和旧家具。

房屋所在片区因建设年代久远，基础设施落后（如无独立卫生间、排水系统老化），区政府将其纳入“城市更新三年行动计划”，征收目的是建设公立小学及配套市政道路，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第八条“由政府组织实施的教育、科技、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要”的公共利益范畴。

（二）征收补偿方案的初步分歧

征收部门（区住建局）委托某房地产评估公司出具了《被征收房屋价值评估报告》，评估时点为征收决定公告之日，评估方法采用市场比较法。根据报告，房屋主体评估单价为1.8万元/平米（周边新建商品房均价约2万元/平米），扩建的小厨房因无产权登记，认定为“违法建筑”不予补偿；储物间因建设时间在2008年《城乡规划法》实施后且无审批手续，同样认定为违建；搬迁费按1000元/户计算；临时安置费按15元/平米/月计算（过渡期18个月）；另给予10%的签约奖励。

老张的诉求则是：房屋主体补偿单价应参照周边商品房均价，至少2万元/平米；扩建的小厨房虽无产权但已使用20多年，应按合法建筑70%补偿；储物间用于存放家庭物品，应给予适当材料补偿；临时安置费标准过低（周边同面积房屋租金约2500元/月），要求按实际租金补偿；希望优先选择产权调换，且调换房屋需在原片区1公里范围内。

（三）矛盾升级的关键节点

第一次协商会上，评估公司解释：“周边商品房包含小区绿化、电梯等配套，而被征收房屋是老破小，没有电梯、物业，评估时已考虑了折旧和区位因素。”老张拍着桌子反驳：“我这房子出门就是菜市场、小学，走路5分钟到地铁站，位置比很多新小区还好！你们评估的是‘钢筋水泥’，可没算‘生活便利’的价值！”

第二次协商时，征收部门明确：“根据《征补条例》第二十四条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。你们家的扩建部分经自然资源局认定，属于违法建筑，按规定不予补偿。”老张急了：“90年代谁建房子不扩点？那时候连规划局都没现在这么严！我邻居家的扩建房去年拆迁还补了一半钱，凭什么我家不行？”

随着签约期限临近（签约期为30天），征收部门下发了《补偿决定书》，明确货币补偿总额为117.41万元（65.23×1.8万），并告知如不服可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。老张既不想签“不公平协议”，又担心“拖延会被强拆”，整宿睡不着觉，李淑芬急得血压升高住院，儿子从外地赶回来，一家人心力交瘁。

三、争议焦点：从“补偿金额”到“程序正义”的多维博弈

（一）焦点一：被征收房屋价值评估是否合理？

这是拆迁补偿纠纷中最核心的争议点。根据《征补条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”老张认为“类似房地产”应指同地段、同用途的二手房，而非剔除配套的“纯房屋价值”。他专门查了链家网，发现同小区去年成交的60平米老房子，成交价都在1.9万-2.1万元/平米之间。

评估公司则辩称，他们选取了3个可比实例：A小区（建成时间2000年，无电梯，成交单价1.85万）、B小区（建成时间1998年，无电梯，成交单价1.78万）、C小区（建成时间2002年，有电梯但房龄老，成交单价1.82万），最终取中间值1.8万符合评估规范。但老张指出，A小区离地铁站1公里，而自己家离地铁站500米；B小区楼下是工厂，有噪音污染，自己家楼下是菜市场，生活更便利——这些因素在评估报告中仅