2025年资产评估师职业资格考试真题模拟卷（资产评估方法应用解题）.docxVIP

2025年资产评估师职业资格考试真题模拟卷（资产评估方法应用解题）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某企业拟出售一台使用年限为5年的机器设备。该设备原值500万元，预计净残值50万元，采用直线法计提折旧。目前市场上存在三个可比交易案例，相关信息如下：

案例A：与评估对象相同型号的设备，使用年限4年，交易价格350万元。

案例B：与评估对象略有差异的设备，使用年限3年，交易价格320万元。

案例C：全新同型号设备，交易价格450万元。

已知案例A的交易发生在6个月前，市场整体价格水平较当时上涨了5%；案例B的交易发生在1年前，市场整体价格水平较当时上涨了10%；案例C的交易发生在3个月前。假设评估对象与案例A、B、C在功能、实体状态等方面基本相同，不考虑交易情况、市场状况等其他因素影响。请运用市场法评估该机器设备的评估值。

二、

某房地产评估机构接受委托，评估一块位于市中心的商业用地，用于建设购物中心。土地面积为10000平方米，土地取得成本为800万元，已使用5年。预计该购物中心建成后，首年净收益为3000万元，以后每年净收益将在前一年基础上增长5%，土地使用年限剩余40年，适用的折现率为10%。请运用收益法评估该地块的评估值。

三、

某企业因业务调整，拟出售其一条自动化生产线。该生产线原值2000万元，预计使用年限10年，预计净残值200万元，采用直线法计提折旧。目前该生产线已使用8年，处于良好运行状态。由于技术更新，市场上出现了效率更高的新型生产线，导致该生产线未来收益下降。假设不考虑实体性贬值，但功能性贬值估计为原重置成本的20%。请运用成本法评估该生产线的评估值。

四、

某公司拥有一项专利技术，预计尚可使用5年。为评估该专利技术的价值，评估人员收集了以下信息：第一年预计收益为100万元，以后每年收益将在前一年基础上递减5%；该技术所在行业的平均投资回报率为12%；类似技术转让案例的交易价格（折现到评估基准日）分别为80万元、90万元、70万元。请运用收益法和市场法（简要说明计算过程和理由）评估该专利技术的评估值，并说明最终评估值的确定思路。

五、

某公司拥有一栋办公楼，原值8000万元，预计使用年限40年，预计净残值400万元，采用直线法计提折旧。现因公司重组，拟将该办公楼整体出租。评估基准日为2025年12月31日。评估人员收集了以下数据：自2020年12月31日至评估基准日，该办公楼累计折旧为1500万元；2024年及2025年该办公楼的市场租金水平分别为每平方米每月80元和每平方米每月88元；该办公楼建筑面积为20000平方米，预计出租率可达90%；根据市场调查，类似办公楼的重置成本为10000万元，但考虑到现有办公楼装修老化，估计其成新率为70%；当地房地产市场综合投资回报率为8%，无风险报酬率为3%。请运用成本法和市场法（假设采用市场法时，主要考虑租金收益）评估该办公楼在评估基准日的价值。

试卷答案

一、

评估值计算：

1.计算可比实例交易价格调整系数：

*案例A：时间修正系数=(1+5%)^(-6/12)≈0.9756；交易价格=350*0.9756≈340.46万元。

*案例B：时间修正系数=(1+10%)^(-12/12)=0.9091；交易价格=320*0.9091≈290.91万元。

*案例C：时间修正系数=(1+5%)^(-3/12)≈0.9756；交易价格=450*0.9756≈439.02万元。

2.确定评估值：

*由于案例A、B、C与评估对象在功能、实体状态等方面基本相同，且不考虑其他因素影响，可取三个可比实例调整后价格的平均值作为评估值。

*评估值=(340.46+290.91+439.02)/3≈379.69万元。

解析思路：

市场法评估的核心是寻找可比案例并进行修正。本题首先要求对可比案例的交易时间进行修正，将交易时点的不一致因素消除，得到在评估基准日价值下的可比价格。采用的价格指数调整法是基于市场整体价格水平变动进行修正。修正后，由于三个案例与评估对象条件相似，且不考虑其他修正因素，取修正后价格的算术平均值作为最终评估值。

二、

评估值计算：

1.计算永续年金净收益：

*第一年净收益=3000万元。

*永续年金净收益=3000/(10%-5%)=3000/5%=60000万元。

2.计算预测期（前5年）净收益现值：

*年金现值系数(PVIFA,10%,5)=[1-(1+