国土空间规划学 国土空间发展权理论与工具.pptxVIP

国土空间规划学第14章国土空间发展权理论与工具

本章要点01发展权理论02发展权理论在空间规划中的运用03空间规划与发展权配置、转移的联系与区别

CONTENTS目录14.1发展权基础理论14.2国土空间规划发展权理论体系14.3国土空间发展权配置与转移14.4国土空间发展权配置与转移的政策工具

14.1发展权基础理论Page414.1.1发展权的概念土地发展权是依附于土地之上，可改变土地利用类型或投入强度的物权。它虽然可以与其他权利分离被单独支配，但其价值的发挥必须依赖土地所有权、使用权的明确和土地利用开发这项行为。发展权转移过程中的利益主体均可通过出售或购买发展权获得财产性收益。它的客体可以是需保护的农地、历史古迹、生态脆弱区或任何对人类生存发展具有重要作用的资源，也可以是建设用地上建筑物的建筑密度或容积率。86%

2025/9/29Page514.1.2 发展权的产生背景及发展现状美国政府采取的土地分区管制政策在一定程度上实现了特定目标，但也带来了问题：侵犯了土地所有者的私有财产所有权；没有体现社会公平并且不能保证效率等。在这种背景下，以发展权为核心的补偿性质的辅助工具被引入到美国的土地政策当中，用于弥补分区管制政策的不足、增加土地政策的弹性，在有效保护土地资源的同时兼顾土地所有者的利益。1.发展权的产生背景14.1发展权基础理论

2025/9/29Page614.1.2 发展权的产生背景及发展现状目前美国的发展权项目主要分为两种：发展权征购项目(purchaseofdevelopmentrightsprograms，PDRP)和发展权转移项目(transferofdevelopmentrightsprograms，TDRP)。2.发展权的发展现状(1)发展权征购项目发展权征购项目于1974年在美国建立，是指政府或其他非政府组织通过购买特定地块的发展权以实现特定土地利用政策目标，如保护农地、环境敏感地带和历史古迹等。发展权征购项目中，政府或其他非政府组织按照市场价格购买发展受限制地区土地所有者的发展权。发展权被征购之后，发展受限制地区的土地仍归原土地所有人所有，但是土地的用途仅限于对土地现状的利用，而不能对土地做不利于保护农地、环境敏感地带和历史古迹的深度开发。发展权征购项目所需资金绝大部分来自政府税收。发展权征购建立在自愿基础上，即政府或其他非政府组织须与土地所有者协商一致才能购买发展权，因此发展权征购项目的推进往往受到土地所有者意愿的限制。14.1发展权基础理论

2025/9/29Page714.1.2 发展权的产生背景及发展现状目前美国的发展权项目主要分为两种：发展权征购项目(purchaseofdevelopmentrightsprograms，PDRP)和发展权转移项目(transferofdevelopmentrightsprograms，TDRP)。2.发展权的发展现状(2)发展权转移项目发展权转移项目于1968年在美国建立，是指权利人可通过市场机制将其拥有的发展权转让给他人行使。作为一种基于市场的土地利用管理机制，发展权转移项目的核心是在分区管制的基础之上，将“发送区”(sendingarea)的发展权转移到“接收区”(receivingarea)，从而让后者获得更大的开发强度。交易完成后发送区将受到严格的开发限制。一般而言，发送区都是需要被保护的农地或者开放空间，而接收区都是被引导的城巿发展区域。图14-1发展权转移机制14.1发展权基础理论

2025/9/29Page814.2.1 国土空间规划基础上的发展权体系14.2国土空间规划发展权理论体系1.国土空间规划是发展权产生的基础根据《土地利用现状分类》(2017)，我国的土地利用采用二级分类体系，共分12个一级类、73个二级类，一级类包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共设施服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。其中：一些土地类型由于情况特殊，不具有发展权，如沙漠、戈壁，无法通过土地整理或是其他行为使其呈现发展的特性；军事用地等由于政治原因，同样不具有发展的机会。即使拥有发展权，也不意味着该区域或资源可以完全实现其发展的权利及机会，实践中部分区域或资源的发展权利会受到抑制，比如为达到一定的保护目的，将特定的区域划为专用用途，限制其开发。国土空间规划事实上构成了对发展选择的限制，在这种限制之下，区域发展和资源利用向最高最佳利用转变的趋势被遏制，收益落差构成了发展权价值内涵，可以说，发展权是因国土空间规划而形成。

2025/9/29Page914.2.1 国土空间规划基