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租房合同纠纷处理案例解析

在房屋租赁市场日益活跃的背景下，租房合同纠纷也随之增多。这些纠纷看似琐碎，却直接关系到租赁双方的切身利益。本文将通过几个典型案例，深入解析租房合同纠纷的常见类型、产生原因及处理方式，以期为广大租户与房东提供实用的参考。

一、押金退还的“拉锯战”——合同约定不明与证据保留的重要性

案例回顾

租客张先生租赁了王女士的一套公寓，租期一年。入住时，张先生支付了相当于一个月租金的押金。租期满后，张先生按时搬离，但王女士以“房屋清洁未达标”、“部分家具轻微磨损”为由，拒绝全额退还押金，只同意退还部分。张先生认为房屋已基本恢复原状，清洁也符合要求，双方协商无果，矛盾升级。

争议焦点

1.房屋清洁标准及家具正常损耗的界定。

2.押金扣除的合理性及依据。

处理过程与结果

张先生首先尝试与王女士再次沟通，并出示了入住时双方共同签署的房屋状况清单及搬离时的照片，证明房屋状况与入住时相比并无重大差异，所谓的“轻微磨损”属于正常使用范畴。王女士对照片的客观性提出质疑。随后，张先生向当地消费者协会投诉，消协介入调解。在调解过程中，消协工作人员指出，房东扣除押金应有明确的合同约定和事实依据，对于正常的房屋损耗不应苛责。最终，在消协的见证下，双方达成一致：王女士扣除少量费用作为清洁补偿，将剩余押金退还给张先生。

法律分析与启示

此案例凸显了合同约定明确的重要性。根据《民法典》相关规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。但正常使用导致的磨损不在此列。

对租户的启示：

*入住时务必仔细检查：与房东共同签署详细的《房屋附属设施、设备及物品清单》，并对房屋现状（包括墙面、地面、家具、家电等）进行拍照或录像留存，作为日后退还押金的依据。

*明确合同条款：合同中应明确约定押金的退还条件、扣除情形及标准，特别是关于房屋清洁、物品损坏赔偿的具体约定。

*保留相关证据：租赁期间注意保留缴纳租金、水电费的凭证，以及与房东沟通的记录（如微信、短信聊天记录）。退租时，同样对房屋状况进行记录，并要求房东当场检查确认。

对房东的启示：

*收取押金应合理：押金数额通常为一至两个月租金，不应过高。

*扣除押金需有理有据：对于租户确实造成的、超出正常损耗范围的损坏或欠费，应提供确凿证据，并按照合同约定的标准扣除，不得随意克扣。

二、房屋维修的“责任鸿沟”——厘清义务与及时止损

案例回顾

李女士租住了赵先生的一套老房子。入住后不久，厨房水龙头开始漏水，李女士及时告知了赵先生，要求其维修或更换。赵先生认为水龙头漏水是小问题，且李女士使用不当所致，让李女士自行处理。李女士多次沟通无果，漏水情况日益严重，导致橱柜被水浸泡受损。李女士无奈之下自行更换了水龙头，并要求赵先生承担费用。赵先生拒绝支付，李女士遂从当月租金中扣除了更换水龙头的费用。赵先生得知后，认为李女士无权擅自扣租，双方产生纠纷。

争议焦点

1.房屋及其附属设施的维修责任应由谁承担。

2.租户自行维修后，能否从租金中直接扣除维修费用。

处理过程与结果

李女士向社区居委会求助。居委会工作人员查阅了双方签订的租赁合同，合同中并未明确约定维修责任的具体划分。根据《民法典》规定，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，并对租赁物负有维修义务，但是当事人另有约定或者因承租人的过错致使租赁物需要维修的除外。显然，水龙头漏水属于房屋附属设施的自然损耗或老化，非因李女士过错造成。赵先生作为房东，负有维修义务。在居委会调解下，赵先生认识到自己的责任，同意承担水龙头的更换费用。李女士也表示，下次遇到类似情况会更注重沟通方式，尽量避免直接扣租。

法律分析与启示

《民法典》第七百一十二条明确规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

对租户的启示：

*及时通知：发现房屋需要维修时，应第一时间通知房东，并保留通知的证据。

*明确维修责任：若房东拒绝履行维修义务，租户可依据合同或法律规定，要求其承担责任。

*合理止损：在房东拖延维修可能造成更大损失的情况下，租户有权进行必要的自救，即自行维修或委托他人维修，但应注意选择合理的维修方案和价格，并保留好维修票据，以便向房东追偿。直接从租金中扣除维修费用需谨慎，最好事先与房东协商或取得其同意，避免因单方扣租引发新的纠纷。

对房东的启示：

*主动承担维修义务：对于房屋主体结构及附属设施、设备的自然损耗或故障，应及时进行维修，保障租户的正常居住使用。这既是法律义务，也