基础设施公募REITs试点.docxVIP

基础设施公募REITs试点：一场激活存量资产的“基建革命”

站在城市的天桥上俯瞰，地铁隧道里的列车正穿梭如织，产业园的玻璃幕墙在阳光下折射出科技的光芒，污水处理厂的净化设备昼夜运转……这些承载着城市运转的“钢筋水泥”，既是支撑经济发展的“硬底盘”，也是沉淀了海量资金的“沉默资产”。如何让这些“沉默资产”焕发新生？基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）试点的启动，就像一把“金融钥匙”，打开了存量资产与增量投资之间的通道，也为普通投资者打开了参与国家基建的“机会窗口”。

一、从“建”到“管”：理解基础设施公募REITs的底层逻辑

要理解这场试点的意义，首先得弄清楚“基础设施公募REITs”到底是什么。简单来说，它是一种通过发行收益凭证，将基础设施资产“打包上市”的金融工具。打个比方，就像把一条高速公路、一个产业园区或者一座污水处理厂拆成若干份“资产份额”，普通投资者花几百元就能买一份，成为这些“大国重器”的“小股东”；而原始权益人（比如高速公路运营公司）则能通过出售份额快速回笼资金，再投入到新的基建项目中。这种“投、建、管、退”的闭环，彻底改变了过去“建完就锁死资金”的传统模式。

（一）为何选择基础设施作为试点突破口？

基础设施领域有两个显著特点：一是资金投入大、回报周期长。一条普通高速公路的建设成本动辄几十亿，回收周期往往超过20年；二是资产存量规模庞大。据统计，我国基础设施存量资产已超百万亿元，但其中大部分处于“持有运营”状态，缺乏市场化的退出渠道。这种“重资产、低流动”的特性，既占用了企业大量资金，也限制了新基建的投资能力。而REITs的核心功能，正是通过市场化定价将“死资产”变成“活资金”，让“建-管-退”形成良性循环。

（二）与传统融资方式的本质区别

过去，基础设施建设主要依赖银行贷款、政府专项债等债权融资方式，企业负债压力大，且受限于“借新还旧”的资金链风险。REITs则是权益型融资——投资者购买的是资产的“收益权”，而非企业的“债权”。这意味着企业无需承担还本付息的压力，反而能通过资产增值和稳定分红吸引长期资金。更关键的是，REITs要求底层资产必须有持续稳定的现金流（比如高速公路的通行费、产业园的租金），这倒逼原始权益人从“重建设”转向“重运营”，真正提升基础设施的管理效率。

二、从0到1：试点三年的实践探索与阶段性成果

自相关政策启动以来，基础设施公募REITs试点已走过多个年头。从首批9只产品上市时的“试水”，到如今覆盖交通、能源、生态环保、产业园区、仓储物流等五大核心领域，这场试点正在以“小步快走”的节奏向纵深推进。

（一）试点范围：从“传统基建”到“新基建”的延伸

早期试点项目多集中在传统基础设施领域，比如某省的高速公路REITs，底层资产是一条运营10年的干线公路，年通行费收入稳定在3亿元以上；某东部城市的产业园REITs，依托国家级高新区的产业聚集效应，入驻企业以高新技术企业为主，租金收缴率连续3年超过98%。随着试点深入，新基建项目开始“崭露头角”：某数据中心REITs底层资产是服务于互联网头部企业的超算中心，机柜出租率长期保持100%；某5G基站REITs则打包了数千个分布在核心城市的通信基站，租金来源包括三大运营商和通信设备商，现金流稳定性堪比“黄金资产”。

（二）市场表现：投资者用“真金白银”投出信任票

从市场反馈看，REITs产品展现出“稳健收益+适度增值”的双重吸引力。首批试点产品上市首日平均涨幅超过5%，部分产品甚至出现“一日售罄”的现象；从分红情况看，已上市REITs的年化分派率普遍在4%-6%之间，高于同期国债收益率和银行理财平均收益。更值得关注的是投资者结构的变化：初期以机构投资者为主（占比超80%），但随着宣传普及，个人投资者占比逐步提升至30%左右。一位退休教师在采访中说：“以前总觉得基建投资离自己很远，现在花两三千元就能买REITs，每年还能拿分红，就像给城市发展‘攒份子钱’，特别有参与感。”

（三）政策配套：从“框架搭建”到“细节完善”的突破

试点初期，政策重点在于明确“能不能做”：出台《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，明确底层资产需满足“权属清晰、运营3年以上、现金流稳定”等核心条件；建立“国家发改委推荐+证监会注册”的审核机制，确保项目质量。随着试点推进，政策开始聚焦“如何做得更好”：针对税收痛点，明确REITs设立阶段“重组改制”环节的所得税递延政策；针对流动性问题，推出做市商制度，鼓励保险资金、社保基金等长期资金参与；针对信息披露，要求定期披露底层资产的运营数据（如出租率、能耗指标、客户集中度），让投资者“看得清、信得过”。

三、典型样本：REITs如何“点亮”具体项目？

为了更直观地理解REITs的价值，我们不妨走进几个具体项目，看看这把“金融钥匙