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农村宅基地房屋交易合同指南

一、前言`

农村宅基地房屋交易是涉及农民切身利益的重要事项，由于宅基地的特殊性（集体所有、农户无偿取得、限定用途等），其交易受到法律法规的严格规范。为帮助交易双方了解交易流程、规避法律风险，特制定本指南。本指南旨在提供一般性指导，具体交易请务必结合当地政策及咨询专业法律人士。`

二、重要提示与法律依据`

（一）重要提示`

宅基地所有权归集体：宅基地所有权属于村集体经济组织，农户只有宅基地使用权，不得买卖、出租或非法转让。

“房随地走”与“地随房走”：农村宅基地上的房屋可以依法买卖，但房屋所有权转移后，其占用范围内的宅基地使用权也随之转移。但需注意，受让方必须符合宅基地申请条件。

受让方主体限制：农村宅基地房屋交易的主要买受人为本集体经济组织成员。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，存在法律风险，部分地区政策可能允许或限制，需具体分析。

禁止城市居民购买：严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。此类交易通常被认定为无效。

交易合法性是前提：交易房屋必须权属清晰，无产权纠纷，未列入征收拆迁范围，且符合土地利用规划、村庄规划等。

合同效力风险：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（二）主要法律依据`

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国城乡规划法》

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的》（国土资发〔2016〕191号）

国家及地方关于农村宅基地管理、农民住房保障的相关政策规定（各地政策差异较大，需重点关注）。

三、农村宅基地房屋交易合同的核心条款`

一份相对完善的农村宅基地房屋交易合同，应至少包含以下核心条款：

（一）合同双方当事人信息`

出卖人（甲方）：

姓名/名称

XXX号码/统一社会信用代码

地址

联系XX

户籍所在地（是否为本村集体经济组织成员）

如为共有，需共有人名单及同意出售的书面证明

买受人（乙方）：

姓名/名称

XXX号码/统一社会信用代码

地址

联系XX

户籍所在地（是否为本村集体经济组织成员，如非，需特别注明并提示风险）

是否符合当地宅基地申请条件（如适用）

（二）房屋基本情况`

房屋坐落地址：省、市、县（区）、乡（镇）、村、组，具体门牌号。

房屋结构：如砖混、框架、土木等。

房屋建筑面积：以相关权属证明文件或实际测量为准，单位：平方米。

房屋附属设施、设备：如庭院、围墙、厕所、车库、固定装修、水电表等，可列清单作为附件。

土地情况：

宅基地使用权证号（如有）或权属来源证明。

宅基地面积：以相关证明为准，单位：平方米。

土地性质：集体建设用地（宅基地）。

土地使用期限：农村宅基地使用权是无期限限制的。

（三）交易价格与支付方式`

交易总价款：人民币（大写）元整，（小写）￥元。

价格构成：是否包含附属设施、装修等。

支付方式：

一次性付款：明确支付时间、账户。

分期付款：明确每期支付金额、时间、条件、账户。

其他方式（如银行贷款，需说明贷款不成的处理方式）。

支付凭证：约定收款后应开具的收据或发票。

（四）交付条件与交付时间`

交付条件：

房屋及附属设施设备符合本合同约定。

房屋内原有物品（可列清单）已搬空。

水电、燃气、通讯等已结清，并办理过户或更名手续（如适用）。

房屋钥匙、相关权属证明文件（如有）等一并交付。

交付时间：明确具体的年月日，约定逾期交付的违约责任。

（五）产权过户与费用承担`

过户约定：

明确双方在办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记（或相关审批手续）中的责任。

由于各地政策对宅基地房屋过户规定不一，需明确是否能够过户、过户条件、所需时间及不配合过户的责任。

如因政策原因无法办理过户登记，双方如何处理（例如：签订确认书、办理公证、约定未来可过户时的配合义务等，但需注意此类约定的法律效力风险）。

费用承担：明确交易过程中产生的各项税费（如契税、个人所得税、印花税等，如有）及其他费用的承担方式（如各承担一半、由买方承担等，需符合当地政策）。

（六）双方的权利与义务`

甲方的权利与义务：

权利：按时收取价款，要求乙方按约定接收房屋。

义务：

保证对出售的房屋拥有完全、合法的处分权，无产权纠纷，未被查封、抵押、出租等。

保证房屋符合安全、质量标准。

按时交付房屋，并协助乙方办理相关过户或审批手续。

承担交付前房屋产生的各项费用（如物业费、水电费等）。

乙方的权利与义务：

权利：按时接收房屋，要求甲方履行过户协助义务。

义务：

按时足额支付价款。

按约定接收房屋并履行保管义务。

承担接收