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专题老旧小区改造

第一部分理论认知

1.什么是老旧小区？老旧小区是指建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施

不完善、社区服务设施不健全的住宅小区。

2.老旧小区存在的问题。（1）居住环境差。（2）基础设施缺失或老化。（3）交

通拥堵。（4）公共设施不完善。

3.老旧小区改造的意义。

（1）提升居民生活质量。老旧小区普遍存在设施陈旧、环境脏乱差等问题，严重

影响了居民的生活质量。通过改造，可以更新老化的设施设备，改善居住环境，提升

居民的生活满意度。

（2）推动社区治理现代化。老旧小区改造不仅可以改善硬件设施，还可以通过引

入智能化管理，提升社区治理水平。

（3）促进历史文化保护。许多老旧小区都有着丰富的历史文化价值，但由于长期

缺乏维护，这些价值往往被忽视。通过改造，可以将这些历史文化元素融入现代设计

中，使其得到保护和传承。

（4）实现城市可持续发展。老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，也是实现

城市可持续发展的重要手段。通过改造，可以提高城市的能源效率，减少环境污染，

促进经济、社会和环境的协调发展。

4.老旧小区改造三大类内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提

升类。

（1）基础类：满足居民安全需要和基本生活需求的内容，如小区内道路、供排水、

供电、供气、通信、绿化、照明、消防设施等的改造提升。

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（2）完善类：满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括环境及配套设

施改造建设等内容。如外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊

位等。

（3）提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条

件积极推进的内容，如社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教

育设施以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服

务站等社区专项服务设施。

5.改造中的难题。（1）资金问题。大多老旧小区改造基金主要依靠政府拨款，因

改造投入大、周期长、收益不确定性高，社会资本参与的积极性普遍不强，向社会筹

集资金较难，物业维修基金使用效率不高，大笔费用长期挂账闲置；（2）管理问题。

老旧小区更新改造工作是一项覆盖面广、涉及面大、受关注度高的庞大工程，涉及各

个部门、多个主体，如需要对供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，对小区道

路和建筑外立面出新时又会牵涉消防、城管、居委会、电信部门、有线单位等，协调

难度大。（3）落实问题。部分地方政府在老旧小区改造工作中，还存在较多的执行偏

差，导致改造效果偏离政策目标，如重“面子”不重“里子”，只是简单维修楼顶、

粉刷墙壁，追求“面子”上的焕然一新，却忽略了雨污分流、飞线入地、燃气管道入

户等“里子”工程；重“建设”轻视“治理”，对于技术层面的建设问题考虑得比较

多，但是对于小区的全周期管理、全方位治理等问题思考得不够多。

6.推进改造的措施。

（1）制定详细的改造规划和方案。政府应组织专家和相关部门，对老旧小区进行

全面调查和评估，了解其现状、存在的问题和改造需求。在此基础上，制定详细的改

造规划和方案，明确改造的目标、任务、时间表和投资估算等，确保改造工作有序进

行。

（2）加大财政投入和支持力度。城镇老旧小区改造项目需要大量的资金投入，政

府应设立专项资金，用于补贴改造费用、改善基础设施、提升公共服务水平等。同时，

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政府还可以通过发行债券、吸引社会资本等方式筹集资金，降低改造项目的财政压力。

（3）引导居民参与改造和管理。城镇老旧小区改造项目不仅是政府的责任，更是

广大居民的共同责任。政府应积极引导居民参与改造和管理，通过居民议事会、业主

委员会等形式，让居民参与改造方案的制定、实施和监督。这样既能增加居民的获得

感和归属感，也有利于提高改造项目的成功率。

（4）优化改造模式和方法。在城镇老旧小区改造过程中，政府应根据小区的实际

情况，采用灵活多样的改造模式和方法。此外，政府还应鼓励采用绿色建筑、节能减

排等先进技术，提高改造项目的质量和效益。

（5）加强项目管理和监督。为确保城镇老旧小区改造项目的顺利实施，政府应建

立健全项目管理和监督