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智能建筑系统维护操作指南

一、总则

1.1目的与意义

本指南旨在规范智能建筑系统的日常维护操作，确保各子系统及设备处于良好运行状态，保障建筑功能的正常发挥，延长系统使用寿命，提升建筑运行效率与安全性，为使用者提供舒适、便捷、安全的环境。

1.2适用范围

本指南适用于各类已建成并投入使用的智能建筑，涵盖其内部的楼宇自控系统、消防报警系统、安防系统、通信网络系统、信息设施系统及其他相关智能化子系统的维护操作。本指南供专业维护人员、技术管理人员参考执行。

1.3维护原则

智能建筑系统维护应遵循“预防为主、防治结合、专业高效、安全第一”的原则。强调预防性维护，及时发现并排除潜在故障；注重维护工作的专业性和规范性，确保操作安全和维护质量。

1.4责任划分

明确维护责任主体，通常包括物业管理方、专业维保单位及设备供应商。各方应签订明确的维护合同，界定职责范围、服务标准、响应时间及质量保障措施。

二、系统日常巡检与预防性维护

2.1楼宇自控系统（BAS）

2.1.1中央管理站

每日检查服务器、工作站运行状态，包括主机、显示器、键盘、鼠标等外设是否正常工作，操作系统及应用软件有无异常提示。定期检查数据备份情况，确保历史数据完整。关注网络连接状态，确保与各控制器通讯正常。

定期（如每月）对中央管理站进行清洁，保持设备通风良好，防止灰尘堆积。检查机房温湿度，确保在设备允许范围内。

2.1.2现场控制器（DDC）

定期巡检各区域DDC控制柜，检查柜内温度、湿度，有无凝露、异味或异响。查看控制器运行指示灯状态，确认电源供应稳定，通讯模块工作正常。检查输入输出模块与现场设备的接线是否牢固，有无松动、氧化现象。

根据设备说明书要求，定期对控制器程序进行备份。

2.1.3传感器与执行器

温度/湿度传感器：定期校准（如每半年或一年），确保测量精度。清洁传感器探头，避免灰尘、油污覆盖影响检测准确性。检查安装是否牢固，线缆是否完好。

压力/压差传感器：定期校准，检查导压管有无堵塞、泄漏，阀门是否处于正确开闭状态。

水流开关、液位开关：检查安装位置是否合理，动作是否灵敏可靠，定期进行手动触发测试。

风阀执行器、水阀执行器：检查其动作是否平稳，有无卡滞、异响。定期进行手动/自动切换测试，核对阀门开度与指令是否一致。检查连杆、固定件有无松动或锈蚀。

2.1.4被控设备联动测试

定期（如每季度）对关键被控设备（如空调机组、新风机组、水泵、冷却塔、照明回路等）进行手动或自动模式下的启停测试及参数调节测试，观察设备响应是否迅速准确，各项参数是否稳定在设定范围内。

2.2消防报警系统（FAS）

2.2.1火灾报警控制器

每日检查控制器电源指示灯、运行指示灯、报警指示灯状态。主备电源切换功能每月测试一次，确保备用电源能正常投入。定期检查控制器自检、消音、复位功能是否正常。

每季度检查控制器与火灾显示盘、消防电话主机、消防应急广播主机等设备的通讯是否正常。

2.2.2火灾探测器

按规范要求定期（通常每年）进行清洁与功能测试。可采用专用检测仪器或模拟火灾场景（如烟感探测器使用发烟器）进行测试，确保探测器能准确报警并将信号传至控制器。对测试中发现的故障或失效探测器应及时更换。

2.2.3手动报警按钮与消防警铃/声光报警器

每月巡检手动报警按钮外观是否完好，玻璃是否破碎。定期进行手动按压测试，检查报警功能及确认灯显示。

定期测试消防警铃、声光报警器的发声发光功能是否正常，声音强度是否符合规范。

2.2.4消防联动设备

定期（如每半年）对消防水泵、排烟风机、防火卷帘门、电梯迫降、非消防电源切断等联动设备进行模拟联动测试。可通过消防报警控制器手动操作或模拟火警信号触发，检查各联动设备动作是否准确、及时、协调。

2.3安防系统（SAS）

2.3.1视频监控系统

前端设备：每日检查摄像机图像质量，包括清晰度、色彩、有无遮挡、抖动或雪花噪点。定期清洁镜头，检查防护罩密封性，确保摄像机安装牢固。检查红外灯夜间工作是否正常。

硬盘录像机（NVR/DVR）：检查设备运行状态，硬盘存储是否正常，录像回放功能是否完好。定期检查录像保存周期是否满足要求，必要时进行硬盘维护或更换。

显示设备：检查监视器、拼接屏等显示设备显示是否正常，有无偏色、黑屏、闪烁等现象。

2.3.2入侵报警系统

定期测试各类探测器（如红外对射、微波、双鉴探测器、玻璃破碎探测器等）的探测灵敏度和报警功能，确保在布防状态下能准确触发报警。检查报警主机与探测器通讯是否正常，报警信息能否准确上传至管理平台。

定期检查紧急报警按钮功能。

2.3.3出入口控制系统

检查读卡器、密码键盘、生物识别设备等读取装置是否工作正常，感应是否灵敏。测试门禁控制器对授权人员的开门响应及对非授权人员的拒绝功能。定期检查门锁、闭