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一批次定价报告
2016.4.29
定价报告的核心前提：
项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点：
实现公司既定的利润目标。
实现公司既定的项目运作回款目标。
CONTANTS
目录
PART1
销售目标盘点
PART2
市场分析
PART3
蓄客情况分析
PART4
项目定价
1.目标盘点
2.项目货量盘点
3.共识条件梳理
1.宏观市场分析
2.区域市场分析
3.典型竞品分析
1.整体蓄客情况
2.金卡升级客户分析
3.未成交客户分析
1.整盘均价推导
2.一批次推售货源分析
3.一批次价格策略
4.一批次价格演示
PART1销售目标盘点
1.目标盘点
2.项目货量盘点
3.共识条件梳理
2016全年任务4亿元，开盘任务7500万元，销售160套
TIPS:
住宅
推售时间节
2016/4
2016/5
2016/6
2016/7
2016/8
2016/9
2016/10
2016/11
2016/12
合计
推售楼栋
12、13#
14#
15#
\
7#
\
9#
\
\
推售套数（套）
348
174
174
\
360
\
360
\
1416
销售套数（套）
210
80
90
80
90
80
80
105
815
销售总金额（亿）
1
0.4
0.45
0.40
0.45
0.4
0.4
0.5
4
任务占比
25.00%
11.25%
12.50%
11.25%
12.50%
10.00%
10.00%
12.50%
100.00%
1.1目标盘点
项目2016年整盘销售目标为4亿，推售1416套，销售815套，去化率57.5%
首批次开盘任务160套！
1.2项目货量盘点
总住宅套数1976套，80㎡三室两厅一卫户型占30%，90-91㎡三室两厅双卫占44%，103-126㎡四室两厅户型占27%。
项目整盘以三房配比为主，占比74%
主力户型集中在80-90平米三室、106平米四室两厅户型
1.2首批次开盘的房源配比
优势：紧凑型三居，南北通透
劣势：铁路噪音直接影响
优势：南北通透，客厅卧室朝中庭绿化
劣势：次卧使用面积偏小
优势：紧凑型四房，横厅设计
劣势：阳台面积偏小
B390平米户型
B280平米户型
B4105平米户型
首批次推售楼栋为项目位置最差楼栋
整体产品均好性强，无明显硬伤
临铁路噪音影响较大
1.3共识条件梳理
前期会议及沟通已达成的共识：
本项目周边近期入市楼盘较多，加之楼盘前期运作因素，市场对仁和春天项目关注度较大，开盘价格在西外片区具有房产市场价格指导性。
PART2市场分析
1.宏观市场分析
近期政策分析
整体市场分析
2.区域市场分析
3.典型竞品分析
3月度政策一览表
关键字：因城施策、购房补贴、公积金调整
达州本地政策分析
2.1宏观市场分析
不用等房产证了80元/㎡购房补助
未来，楼市将大规模推出“精装房”？
达州市近日对“中心城区市民购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房补助金”的发放进行了调整，11月30日前提出购房补助申请，核实通过的将给予个人购房资金补助。
根据相关规定，普通自住商品房，指房地产开发企业开发建设的建筑面积140平方米以下（不含140平方米）的住房，按房屋预告登记证登记的房屋建筑面积80元/平方米补助，每套普通自住商品房只能享受一次购房补助。
居民在申请补助时，需提供房屋预告登记证（核对原件）、有效身份证明（核对原件）、购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房的房产档案查询记录、2015年6月10日至2016年6月9日期间网签的商品房买卖合同、购房补助资金申请审批表等资料，购房补助的申请受理截止时间为11月30日。
3月23日，四川省政府印发《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》(简称《意见》)，明确提出对以出让方式供应的建设项目用地，在规划设计条件中明确项目的预制装配率、全装修成品住房(即所谓“精装房”)比例，列入土地出让合同。也就是说，不建“精装房”，房地产商就不要想拿地。
宏观市场结论：总量过剩，分化加剧
全国各大城市出现差别化调控政策，二三线城市鼓励去库存，分化进一步加剧，预计未来政策层面依然以正向的鼓励为主；
2.1宏观市场分析
供销走势
（数据来源房网）
结论：
1、市场整体表现积极，但未来大量新增入市，加剧存量风险
2、本案推出时并未是市场传统成交旺季
【供应】2015年8-11月，市场呈现供不应求趋势；2016年1月，供应有一轮井喷态势；2015年1月-2016年2月供应114.72万㎡，成交104.57万㎡，月均成交8.7万平米，整体供略大于求；
【成交】主城区新推住宅房源共计13253套、成交12858套，月均成交1071套；
【规律】市场全年来看，一般
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