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物业机房维护管理流程规范

一、引言

物业机房作为建筑设施的核心神经中枢，承载着供电、供水、消防、通讯、安防等关键系统的运行，其稳定与安全直接关系到整个物业项目的正常运转及用户的生命财产安全。为确保机房设备处于良好运行状态，延长设备使用寿命，预防和减少故障发生，保障物业管理服务质量，特制定本流程规范。本规范旨在明确机房维护管理的职责、流程、标准及要求，为日常维护工作提供系统性指导。

二、适用范围

本规范适用于物业管理范围内各类机房的日常维护、定期检修、应急处理及安全管理等工作。涉及的机房类型主要包括但不限于：高低压配电房、水泵房（生活水、消防水）、消防控制室、电梯机房、空调机房、弱电机房（网络、监控、门禁等）。

三、组织架构与职责分工

（一）管理部门

物业管理处（或工程部）为机房维护管理的归口部门，负责本规范的组织实施、监督检查及持续改进。其主要职责包括：

1.制定和完善机房维护管理相关制度及操作规程。

2.编制机房年度维护保养计划及预算，并组织落实。

3.负责维护人员的调配、培训、考核及安全交底。

4.监督检查维护工作的质量与进度，确保各项指标达标。

5.组织或参与机房重大故障的分析与处理。

6.负责机房技术资料、维护记录的归档管理。

（二）维护人员

维护人员（可由物业自有工程人员或外包专业维保单位人员担任）是机房维护工作的具体执行者，其主要职责包括：

1.严格按照本规范及相关操作规程进行日常巡检、维护保养及故障排除。

2.认真填写各类维护记录、巡检表单，确保数据真实、准确、完整。

3.及时上报设备运行异常情况、故障及安全隐患，并采取初步应急措施。

4.负责机房内环境卫生、工具物料的规范摆放与管理。

5.参与机房应急预案的演练及设备操作技能的培训。

四、机房日常运行管理

（一）环境管理

1.温湿度控制：根据不同机房设备要求，保持适宜的温度（通常18℃-28℃）和相对湿度（通常40%-70%）。定期检查空调设备运行状况，确保其正常工作。

2.清洁卫生：每日对机房地面、设备表面进行清扫，每周进行一次彻底清洁。做到无积尘、无蛛网、无杂物，设备表面光洁。

3.照明通风：保证机房内照明充足，通风良好。应急照明系统应定期测试，确保完好有效。

4.消防设施：机房内消防器材应配置齐全、完好有效，并置于指定位置。严禁堵塞消防通道及消防设施。

5.门禁管理：严格执行机房出入登记制度，非维护人员未经许可不得入内。进入机房应按规定穿戴好防护用品。

（二）设备巡检

1.巡检频次：

*重要机房（如配电房、消防控制室）应每日至少巡检一次。

*其他机房可根据设备重要性及运行状况，设定为每周一至两次巡检。

*特殊天气（如雷雨、高温、严寒）应增加巡检频次。

2.巡检内容：

*外观检查：设备有无变形、破损、渗漏、锈蚀，连接有无松动，指示灯显示是否正常。

*运行参数：电压、电流、频率、压力、温度、液位等关键参数是否在正常范围。

*声音气味：设备运行有无异常声响、异味。

*安全状况：有无过热、打火、放电现象，接地是否可靠。

3.巡检记录：巡检人员应逐项填写《机房巡检记录表》，对发现的异常情况详细描述，并及时上报。

（三）运行监控

1.对于具备远程监控系统的机房，应实时监控设备运行状态及各项参数，发现异常及时处理。

2.监控系统本身应定期检查，确保其准确性和可靠性。

（四）操作规范

1.机房内所有操作必须严格遵守相应设备的操作规程，严禁违章操作。

2.进行倒闸操作、重要设备启停等关键操作时，必须有两人在场，一人操作，一人监护，并执行操作票制度。

3.临时接线或动火作业必须履行审批手续，采取严格的安全防护措施，并在监护下进行。

五、设备维护保养

（一）维护保养计划

1.管理部门应根据设备出厂说明、运行状况及行业标准，结合本物业实际，制定详细的年度、月度设备维护保养计划。

2.维护保养计划应明确保养设备名称、保养内容、周期、负责人、所需物料及质量标准。

（二）保养内容与标准

1.清洁紧固：定期对设备内外进行清洁，对连接端子、螺丝进行检查并紧固，防止松动发热。

2.润滑保养：对设备中需要润滑的部件（如电机轴承、传动机构），按规定周期加注或更换合格的润滑油（脂）。

3.功能检测：定期对设备的各项功能进行测试，确保开关动作灵活可靠，保护装置整定正确、动作灵敏。

4.参数校准：对仪表、传感器等测量设备定期进行校准，确保指示准确。

5.专项检查：针对不同类型设备特点进行专项检查，如变压器油位油温检查、电缆绝缘测试、水泵叶轮清理、蓄电池充放电测试等。

6.各项保养工作完成后，应达到设备运行平稳、无异常声响、各项参数正常