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房地产企业物业设施维护保养手册

前言

物业设施作为房地产企业开发项目的重要组成部分，是保障物业正常使用、提升业主生活品质、维护资产价值的核心要素。为规范和加强物业设施的维护保养工作，确保各类设施设备安全、稳定、高效运行，延长其使用寿命，特制定本手册。本手册旨在为房地产企业及旗下物业服务团队提供一套系统、专业、实用的设施维护保养指导方案，适用于各类住宅、商业、办公等物业项目。

本手册的制定基于国家相关法律法规、行业标准及最佳实践，强调预防为主、防治结合的原则，注重维护保养工作的科学性、规范性和经济性。各项目应结合自身实际情况，灵活运用本手册内容，并在实践中持续优化和完善维护保养体系。

第一章维护保养工作总则

1.1目的与意义

物业设施维护保养的核心目的在于：

*保障安全：消除设施设备潜在安全隐患，确保业主及使用人的人身与财产安全。

*延长寿命：通过科学养护，减缓设施设备老化速度，最大限度发挥其使用价值。

*提升效能：保证设施设备处于最佳运行状态，提高运行效率，降低能耗。

*优化体验：为业主及使用人提供舒适、便捷、高效的物业使用环境。

*保值增值：良好的设施状况是物业资产保值增值的重要基础。

1.2基本原则

*预防为主，防治结合：定期巡检、保养，及时发现并处理问题，防止小故障演变成大事故。

*专业规范，安全第一：严格按照操作规程和技术标准执行，确保维护过程中的人员与设备安全。

*全面覆盖，重点突出：对所有物业设施进行系统性维护，同时关注关键设备和高频使用区域。

*经济高效，合理投入：在保证维护质量的前提下，优化资源配置，追求最佳投入产出比。

*持续改进，不断提升：建立维护保养效果评估机制，根据实际情况调整策略，持续提升维护水平。

1.3责任主体与分工

*房地产企业（开发商）：对物业设施的初始质量负责，应确保交付的设施设备符合设计规范和使用要求，并提供完整的技术资料。在保修期内，协调施工单位履行保修义务。

*物业服务中心：作为设施维护保养的直接责任单位，负责制定维护保养计划、组织实施、监督检查及效果评估。

*专业维保单位：对于电梯、消防、暖通空调等专业性较强的设备，可委托具备相应资质的专业维保单位进行维护保养，物业服务中心负责监督其工作质量。

*业主/使用人：应遵守物业管理规定，正确使用物业共用设施设备，发现问题及时向物业服务中心报修。

第二章房屋本体结构维护保养

房屋本体结构是物业的骨架，其维护保养至关重要。

2.1主体结构

*定期检查：对建筑物的梁、柱、板、墙体等承重结构进行定期检查，关注有无裂缝、变形、腐蚀、渗漏等现象。

*裂缝处理：发现结构性裂缝应立即上报，并组织专业机构评估，制定修复方案。非结构性表面裂缝应及时进行修补，防止雨水渗入加剧损坏。

*防腐处理：对暴露在外的金属构件、木质构件，应定期检查其防腐涂层状况，必要时进行除锈、重新涂刷处理。

2.2屋面与外墙

*屋面：

*定期检查屋面防水层有无破损、起鼓、开裂，天沟、檐沟有无堵塞，排水坡度是否正常，落水口是否畅通。

*屋面保温层、隔热层如有损坏或失效，应及时修复或更换。

*屋面女儿墙、压顶等构件有无松动、开裂、风化现象，及时修复。

*外墙：

*检查外墙饰面（涂料、面砖、石材等）有无空鼓、脱落、开裂、变色，勾缝是否完好。

*检查外窗窗边、空调洞口等部位有无渗漏痕迹，及时进行密封处理。

*对外墙保温系统进行检查，防止出现破损或脱落。

2.3公共区域地面与墙面

*地面：

*定期检查大堂、走廊、楼梯间、电梯厅等公共区域地面铺装（地砖、石材、木地板等）有无松动、破损、起砂，及时修复。

*保持地面清洁，定期进行打蜡、抛光等养护处理（针对石材、木地板等）。

*墙面与顶棚：

*检查墙面、顶棚有无空鼓、开裂、起皮、霉变、污渍，及时进行修补和清洁。

*公共区域的涂料、壁纸等装饰面层，根据磨损情况适时进行翻新处理。

2.4门窗与玻璃幕墙

*门窗：

*定期检查单元门、防火门、公共区域门窗的开启关闭是否灵活，锁具、合页、闭门器等配件是否完好，密封条是否老化。

*玻璃有无破损、起雾，及时更换。

*金属门窗框、木质门窗框有无锈蚀、变形、腐朽，及时处理。

*玻璃幕墙：

*定期检查玻璃幕墙的结构胶、密封胶有无老化、开裂、脱落，玻璃有无破损、松动。

*检查开启扇的五金件是否完好，开启是否顺畅，密封是否严密。

*按照规范要求，定期进行玻璃幕墙的安全性检测。

2.5楼梯与栏杆

*检查楼梯踏步有无破损、松动，梯级高度是否一致，防滑条是否完好。

*检查楼