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房屋中介未披露瑕疵法律责任

引言

在城市的钢筋森林里，“买房”对大多数家庭而言，是跨越半生的重要抉择。攒了十几年的积蓄，托了无数人情，终于看中一套”心仪之选”，却在入住后发现墙体渗水、产权有抵押、甚至曾发生过非正常死亡事件——这样的糟心事，每年都在各地的法院诉讼中反复上演。而这些纠纷的核心，往往指向同一个问题：房屋中介是否尽到了”披露瑕疵”的义务？

房屋中介作为房产交易的”桥梁”，本应凭借专业知识为买卖双方提供真实、全面的信息。但现实中，部分中介为促成交易赚取佣金，选择对房屋瑕疵”装聋作哑”。这种行为不仅破坏市场信任，更可能让购房者陷入”钱房两空”的困境。本文将围绕房屋中介未披露瑕疵的法律责任展开，从义务本质到责任类型，从典型案例到维权路径，为您抽丝剥茧，揭开这一问题的法律全貌。

一、房屋中介信息披露义务的法律本质与边界

要厘清”未披露瑕疵”的法律责任，首先需明确房屋中介的”信息披露义务”究竟从何而来、包含哪些内容。

（一）义务的法律渊源：法定义务与约定义务的双重约束

根据《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”这一条款直接确立了中介的”如实报告义务”，属于法定义务，无论中介合同是否明确约定，中介都必须履行。

此外，若中介与委托人（通常为购房者或售房者）在《居间服务合同》中约定了更具体的披露范围（如要求中介核查房屋是否存在抵押、是否为”凶宅”等），则构成约定义务。此时，中介不仅需遵守法定最低要求，还需按合同约定履行更高标准的披露责任。

（二）披露义务的核心：“重要事实”的认定标准

并非所有房屋信息都需要中介披露，法律仅要求披露”与订立合同有关的重要事实”。实践中，法院通常从以下三方面认定”重要性”：

对交易决策的影响程度：若某信息会直接影响购房者是否购买或交易价格（如房屋存在结构性裂缝、被法院查封），则属于重要事实；

普通人的认知常识：中介作为专业机构，需比普通购房者更了解房屋潜在问题（如隐蔽工程质量、产权限制），因此需主动核查并披露；

行业惯例与合理期待：例如，“凶宅”（曾发生非正常死亡事件的房屋）虽无法律明文定义，但因民间普遍存在忌讳，中介若知晓此类信息却未告知，可能被认定为未披露重要事实。

（三）义务的履行方式：积极作为与消极不作为的界限

中介的披露义务不仅限于”被动回答提问”，更需主动核查并告知。例如，购房者未主动询问房屋是否有抵押，中介也应通过查询不动产登记系统确认产权状态，并主动告知；若中介仅口头承诺”没问题”，却未实际核查，仍可能被认定为未履行义务。

二、未披露瑕疵的常见类型：从隐蔽质量到权利限制

中介隐瞒的瑕疵往往具有”隐蔽性”，购房者难以通过简单看房发现。结合司法实践，常见的未披露瑕疵可分为四大类：

（一）房屋物理质量瑕疵

这是最常见的类型，包括但不限于：

隐蔽工程问题：如墙体内部渗水（中介可能用新刷的墙漆掩盖）、水管老化（未告知曾多次爆管）、楼板隔音差（需专业检测才能发现）；

结构安全隐患：如擅自改造的承重墙拆除、屋顶违规搭建导致的结构倾斜；

环境质量问题：如房屋临近垃圾中转站、变电站（中介可能强调”交通便利”而避谈噪音污染）。

典型场景：李某通过中介购买二手房，看房时中介称”房屋装修很新”，但入住后发现墙面大面积空鼓，敲开后才发现是开发商当年偷工减料，墙面仅用石膏填充。后经鉴定，维修需花费8万元。

（二）产权与权利瑕疵

产权问题直接关系到交易能否完成，中介若隐瞒此类信息，可能导致购房者”钱房两空”：

权利限制：房屋已被抵押（中介可能称”房东会自行解押”，但实际因债务纠纷无法解押）、被法院查封（交易过程中突然被冻结）；

共有权争议：房屋为夫妻共同财产，但仅一方签字出售，中介未核实配偶是否同意；

权属不清晰：如农村宅基地房屋未办理产权登记、安置房未满足上市交易条件。

典型场景：张某通过中介购买一套”低价房”，中介称”产权清晰”。签约付款后，张某准备过户时被不动产登记中心告知，该房因原房东拖欠工程款已被法院查封，无法办理过户。

（三）特殊事件相关瑕疵

这类瑕疵虽不影响房屋物理属性，但严重影响居住体验或心理感受：

“凶宅”问题：房屋内曾发生自杀、凶杀等非正常死亡事件（中介可能以”隐私”为由拒绝告知）；

历史遗留问题：如房屋曾作为群租房，存在严重的邻里矛盾（中介可能称”租客刚搬走，很安静”）；

政策限制：如学区房的学区已调整（中介可能用”周边有好学校”模糊处理）。

典型场景：王女士购买婚房，入住后从邻居处得知，该房三年前曾发生租客跳楼事件。王女士因心理阴影无法居住，要求解除合同并索赔精神损失。

（四）其他隐蔽瑕疵

实践中还存在一些”非典型”瑕疵，如：

房屋被设定居住