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方案

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房地产项目单位成本核算实施方案

一、方案目标与定位

核算精准：建立“全业态覆盖、全成本归集”的单位成本核算体系，核心业态（住宅、商业、地下车库）单位成本核算偏差率≤±3%，成本分摊准确率≥95%，为定价、盈利分析提供基准。

合规规范：依据《企业会计准则第1号——存货》、《房地产开发企业成本核算办法》，明确单位成本核算标准（如分摊原则、业态划分），杜绝“分摊混乱、漏记成本、核算口径不一”，满足项目全周期成本管控需求。

管控高效：通过精准核算，清晰划分各业态单位成本构成（如建安成本占比60%-70%），锁定管控重点（高单价业态、大额公共成本），实现成本归集、分摊、分析全维度管控，避免超支风险。

衔接顺畅：实现与总成本核算（总控/动态成本）、业态规划（面积指标）、财务结转（存货计价）的无缝衔接，单位成本成果与总成本一致性≥98%，与面积指标匹配度≥95%。

长效适配：形成“归集-分摊-核算-应用”闭环机制，适应不同业态（高层/洋房/商业）、项目阶段（建设/竣工/清算），实现单位成本核算标准化、专业化。

二、方案内容体系

（一）核算范围与核心要素

核算范围：①全业态覆盖（住宅业态：高层住宅、洋房、别墅；商业业态：临街商铺、购物中心；配套业态：地下车库、社区服务中心、学校；其他业态：人防工程、公共景观）；②全成本维度（土地成本：土地价款、契税、拆迁补偿；建安成本：土建、安装、精装、消防；费用成本：管理、销售、财务费用；公共成本：景观、道路、管网、配套设施）；③全阶段关联（衔接业态面积表（建筑面积/可售面积）、总成本台账、公共成本分摊依据，确保单位成本与实际业态匹配）。

核心要素：①基础数据（业态面积：如高层住宅可售面积5万㎡、商业1万㎡；总成本：项目总投入10亿元）；②分摊数据（公共成本分摊比例：如景观成本按可售面积分摊，高层分摊5/6、商业分摊1/6）；③单位成本数据（单位成本=（业态专属成本+分摊公共成本）/业态面积，如高层单位成本=（6亿+0.8亿）/5万㎡=1.36万元/㎡）。

（二）核算标准与核心依据

核算标准：①成本归集标准（专属成本直接归集至对应业态，如住宅精装成本归集至住宅；公共成本按“受益原则”分摊，土地按占地面积、景观按可售面积）；②单位成本计算标准（可售业态按“可售面积”计算，非可售业态按“建筑面积”计算，如地下车库按建筑面积算单位成本）；③分摊优先级（先分摊土地→建安→费用，公共设施成本优先分摊至受益业态）。

核心依据：①政策法规（《企业会计准则第1号》、《房地产开发企业成本核算办法》）；②项目资料（业态规划图、面积测绘报告、总成本明细台账）；③核算资料（成本分摊表、单位成本计算表、公共成本受益说明）；④财务资料（成本支出凭证、发票、竣工结算报告）。

（三）核算组织与岗位职责

组织架构：①牵头部门（成本管理部：统筹单位成本核算全流程）；②执行层（核算专员：负责成本归集、分摊计算、单位成本核算；审核员：重点核查分摊比例、面积数据、计算逻辑）；③支撑层（财务部：提供总成本数据；设计部：提供业态面积表；工程部：提供建安成本明细）；④决策层（财务负责人：审批单位成本报告，确认核算成果）。

核心岗位职责：①核算专员（项目竣工后15日内完成成本归集，30日内完成分摊与单位成本计算，编制《单位成本核算表》）；②审核员（10日内完成审核，重点核查分摊依据、面积准确性、计算误差，出具《审核意见》）；③财务负责人（5日内审批报告，协调解决分摊争议，确认单位成本用于财务结转）。

三、实施方式与方法

（一）前期准备

资料收集与梳理：①基础资料（业态面积测绘报告（高层5万㎡、商业1万㎡）、项目总成本台账（10亿元）、公共成本清单（景观0.6亿、道路0.3亿））；②标准文件（成本分摊原则、单位成本计算模板、审核流程）；③工具准备（Excel分摊计算模板、成本管理系统（自动归集数据））。

人员培训与分工：①培训内容（业态划分规则、成本分摊方法、单位成本计算逻辑；案例实操：计算10亿元项目各业态单位成本）；②分工明确（核算专员负责归集与计算，审核员负责核查，支撑部门按时提供面积与成本数据）。

（二）分阶段实施步骤

成本归集（15天）：①专属成本归集（将住宅精装2亿、商业建安1.5亿直接归集至对应业态，形成《专属成本明细表》）；②公共成本整理（汇总景观0.6亿、道路0.3亿、财务费用0.8亿，明确受益业态）；③总成本核对（与财务部确认总投入10亿元，归集无遗漏，偏差≤0.5%）。

公共成本分摊（10天）：①确定分摊依据（土