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研究报告

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近五年房地产政策梳理

一、房地产市场调控概述

1.调控政策背景

(1)近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场逐渐成为国民经济的重要组成部分。然而，房地产市场的高波动性和高风险性也日益凸显，房价过快上涨、投机炒房现象严重等问题日益成为社会关注的焦点。为了稳定房地产市场，保障人民群众的住房需求，我国政府高度重视房地产调控政策的制定和实施。

(2)房地产调控政策背景主要包括以下几个方面：首先，房地产市场调控是应对经济周期波动的重要手段。在经济过热时期，通过调控政策抑制房价过快上涨，防止经济过热；在经济下行时期，通过调控政策稳定房地产市场，促进经济平稳增长。其次，房地产市场调控是保障和改善民生的需要。住房是人民群众的基本生活需求，通过调控政策确保住房价格合理，让更多家庭能够负担得起住房，提高人民群众的生活水平。最后，房地产市场调控是维护金融稳定的重要措施。房地产市场与金融体系紧密相连，房地产市场过热可能导致金融风险累积，通过调控政策防范和化解金融风险，维护金融稳定。

(3)在国际经济环境复杂多变、国内经济转型升级的大背景下，我国房地产市场调控政策背景更加复杂。一方面，国际经济形势的不确定性对我国房地产市场产生一定影响，如全球经济下行压力加大、国际资本流动等。另一方面，我国经济结构调整和转型升级对房地产市场提出新的要求，如推动新型城镇化、优化住房供应结构等。因此，在制定和实施房地产调控政策时，需要充分考虑国内外经济形势、政策目标和社会需求，确保房地产市场平稳健康发展。

2.调控政策目标

(1)调控政策的首要目标是稳定房价，防止房价过快上涨。根据国家统计局数据，2016年至2018年间，我国部分一二线城市房价涨幅超过20%，导致居民购房压力增大。例如，北京市2017年房价同比涨幅达到20.5%，使得购房成本大幅提高。为遏制房价过快上涨，政府采取了限购、限贷、限售等措施，有效抑制了房价过快上涨的趋势。

(2)政策的另一目标是促进房地产市场的健康发展，实现供需平衡。据《中国房地产报》报道，2019年全国房地产销售额达到15.95万亿元，同比增长10.3%。为避免市场过热，政府调整了土地供应政策，优化土地供应结构，增加保障性住房和租赁住房供应。例如，北京市在2019年推出超过10万套共有产权住房，有效缓解了中低收入家庭的住房需求。

(3)调控政策还旨在推动房地产市场的长效机制建设，促进房地产市场的平稳健康发展。2020年，我国开始试点房地产税改革，旨在通过税收手段调节房地产市场。据《经济参考报》报道，截至2020年底，全国已有超过100个城市开展房地产税试点工作。此外，政府还积极推进住房租赁市场发展，鼓励长租公寓、共有产权住房等新型住房模式，以解决住房供需矛盾。例如，上海在2019年推出了“共有产权住房”政策，有效降低了中低收入家庭的购房门槛。

3.调控政策手段

(1)限购政策是近年来我国房地产市场调控的重要手段之一。以2016年为例，面对部分城市房价快速上涨的现象，政府先后对多个城市实施了限购政策。例如，北京市在2016年9月发布了“9·30”新政，对非本地户籍家庭购房实施限购，规定购房人需连续缴纳5年社保或个税。这一政策实施后，北京市的房价涨幅得到有效控制，同比涨幅从2016年10月的27.9%降至2017年10月的12.9%。限购政策的实施，对于遏制房价过快上涨、平衡市场供需关系起到了积极作用。

(2)信贷政策是调控房地产市场的重要工具。近年来，我国对房地产信贷政策进行了多次调整。例如，2017年，央行对房贷利率进行了调整，将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调至基准利率，降低了购房者的贷款成本。据《中国银行保险报》报道，这一政策使得2017年房贷利率同比下降0.5个百分点。信贷政策的调整，对于稳定房地产市场、促进住房消费起到了关键作用。

(3)土地供应政策也是调控房地产市场的重要手段。近年来，我国政府加大了土地供应力度，优化土地供应结构。例如，北京市在2018年推出了“限房价、竞地价”的土地供应方式，即限定土地竞买人的最高房价，竞买者需在不超过最高房价的前提下竞拍土地。这一政策使得北京市的土地市场更加稳定，房价涨幅得到有效控制。据《中国房地产报》报道，2018年北京市土地成交总价同比下降22.6%，平均溢价率下降12个百分点。土地供应政策的调整，对于稳定房地产市场、引导开发商理性投资起到了积极作用。

二、2018年房地产政策

1.限购政策实施

(1)限购政策自2010年在我国部分城市实施以来，已成为调控房地产市场的重要手段。以2016年为例，面对一线城市房价快速上涨的态势，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台限购政策。以北京市为例，2016