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估价师考试题及答案

单项选择题（每题2分，共10题）

1.以下哪种方法常用于房地产估价？

A.成本法

B.观察法

C.统计法

D.类比法

2.房地产估价的核心是？

A.确定价值

B.评估面积

C.分析位置

D.计算成本

3.影响房地产价格的主要因素不包括？

A.颜色

B.地段

C.配套

D.市场供需

4.估价时点是指？

A.评估开始时间

B.价值确定的时间

C.交易时间

D.调查时间

5.市场比较法的关键是？

A.选择可比实例

B.计算面积

C.确定成本

D.分析户型

6.收益法中收益是指？

A.租金收入

B.销售收入

C.经营利润

D.资产增值

7.成本法评估房地产价值时，不包含？

A.土地成本

B.销售利润

C.建设成本

D.管理费用

8.房地产估价的基本程序第一步是？

A.受理委托

B.实地查勘

C.收集资料

D.拟定作业方案

9.以下属于房地产特性的是？

A.可移动性

B.独一无二性

C.易复制性

D.短期性

10.比较法评估时，可比实例与估价对象应在哪些方面相似？

A.外观

B.用途

C.建筑风格

D.装修材料

答案：1.A2.A3.A4.B5.A6.A7.B8.A9.B10.B

多项选择题（每题2分，共10题）

1.房地产估价的方法有？

A.成本法

B.收益法

C.市场比较法

D.假设开发法

2.影响房地产价格的社会因素有？

A.人口密度

B.社会治安

C.城市化进程

D.居民收入水平

3.房地产估价的原则包括？

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.公平原则

4.收益法适用的房地产有？

A.出租的写字楼

B.酒店

C.自用住宅

D.空置的商铺

5.成本法中的成本包含？

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.投资利息

6.市场比较法选取可比实例的要求有？

A.可比实例与估价对象相似

B.交易日期与估价时点接近

C.交易类型与估价目的吻合

D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格

7.房地产估价报告应包含？

A.封面

B.目录

C.致委托人函

D.估价结果报告

8.房地产的权益包括？

A.所有权

B.使用权

C.租赁权

D.抵押权

9.影响房地产市场供需的因素有？

A.人口数量

B.经济发展状况

C.政策法规

D.消费者偏好

10.估价师在估价过程中应遵守的职业道德有？

A.独立客观公正

B.保守秘密

C.诚信执业

D.回避利害关系

答案：1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD

判断题（每题2分，共10题）

1.房地产估价就是评估房地产的面积。（）

2.市场比较法只能用于住宅估价。（）

3.收益法中净收益是指潜在毛收入减去运营费用。（）

4.成本法评估时不需要考虑折旧。（）

5.估价时点可以随意确定。（）

6.房地产的位置对其价值没有影响。（）

7.可比实例的成交价格必须是实际成交价。（）

8.房地产估价报告可以不加盖估价机构公章。（）

9.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产。（）

10.成本法中的土地成本不包括土地取得税费。（）

答案：1.×2.×3.√4.×5.×6.×7.×8.×9.√10.×

简答题（总4题，每题5分）

1.简述市场比较法的操作步骤。

答：收集交易实例，选取可比实例，建立价格可比基础（统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵、面积单位等），进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，计算比准价格。

2.收益法运用的关键要点是什么？

答：准确确定收益期限、净收益、报酬率。净收益要考虑实际收益与客观收益，报酬率要结合市场情况选取合适方法确定。

3.成本法评估房地产价值的基本思路是什么？

答：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4.房地产估价的作用有哪些？

答：为房地产交易提供参考价格，为房地产投资决策提供依据，为房地产抵押、征收等活动确定价值，保障相关当事人合法权益等。

讨论题（总4题，每题5分）

1.如何看待房地产市场波动对估价结果的影响？

答：市场波动时，交易实例价格、收益水平等会变化。估价时要密切关注，合理调整参数，如修正交易日期、调整收益预期等，