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土建工程合同管理实务指南

引言

土建工程因其投资规模较大、建设周期较长、涉及主体众多、技术工艺复杂等特点，合同管理贯穿于项目策划、招投标、建设实施直至竣工验收及保修的全过程，是保障工程顺利推进、维护合同各方合法权益、控制项目风险的核心环节。本指南旨在结合土建工程合同管理的实际操作，从合同的前期策划、签订、履约、变更与索赔、争议解决到最终收尾，系统梳理关键节点与实务要点，为相关从业人员提供一套具有操作性的指引，以期提升合同管理水平，促进项目目标的实现。

一、合同签订前的管理：未雨绸缪，夯实基础

合同签订前的管理是整个合同生命周期的基石，其工作质量直接影响后续合同的履行乃至项目的成败。此阶段的核心在于充分调研、细致策划、严格评审，最大限度地规避潜在风险。

1.1合同策划与模式选择

在项目初期，应根据项目的性质、规模、复杂程度、业主方管理能力及市场环境等因素，进行周密的合同策划。明确项目的承发包模式，是采用传统的施工总承包，还是EPC总承包，或是其他合作模式，这直接决定了合同的架构与各方权利义务划分。同时，需考虑合同的数量、类型（如勘察、设计、施工、监理、材料设备采购等合同）及其之间的衔接与协调，避免出现责任真空或交叉重叠。

1.2招投标阶段的合同管理

招投标是选定合同相对方的主要方式，其过程本身即是合同管理的重要组成部分。

*招标文件的编制与审核：招标文件应严谨、全面、准确，其中的合同条款（尤其是通用条款与专用条款的设置）是合同的雏形。需明确工程范围、质量标准、工期要求、计价方式、付款节点、双方权利义务、违约责任等核心内容，避免模糊不清或存在歧义的表述，防止后期引发争议。

*投标人资格审查与业绩评估：对投标人的资质、财务状况、类似项目业绩、技术实力、履约信誉等进行严格审查，确保其具备履约能力，从源头降低合同履行风险。

*评标过程的规范性：评标委员会应严格按照招标文件规定的评标标准和方法进行评审，确保公平、公正、科学，避免因评标不当导致合同主体选择失误。

1.3合同文本的准备与审核

*优先选用标准范本：应尽可能采用国家或行业发布的标准合同示范文本，如《建设工程施工合同（示范文本）》等。这些范本条款经过实践检验，相对成熟完善，可减少合同起草的工作量并降低条款缺失风险。

*专用条款的精细化定制：在标准范本的基础上，必须结合项目具体情况，对专用条款进行仔细推敲和量身定制。特别是针对工程的特殊要求、风险分担、调价机制、验收标准、结算方式等，应作出明确、具体、可操作的约定。

*合同评审机制：建立健全合同评审制度，组织工程技术、造价、法律、财务等相关专业人员对合同草案进行联合评审。重点审查合同的合法性、合规性、完整性、严谨性、公平性以及风险点，确保合同条款的设置科学合理，最大限度维护自身合法权益。

1.4合同谈判与签署

合同谈判是合同双方在平等互利的基础上，对合同条款进行最终确认和完善的过程。谈判前应明确自身的核心利益与底线，做好充分准备。谈判过程中应坚持原则，有理有据，同时注重沟通技巧，力求在关键条款上达成一致。对于谈判中达成的共识，应及时以书面形式确认并纳入合同文本。合同签署时，需核对签约主体的合法性（如公章、法定代表人或授权代表人签字、授权委托书等），确保合同签署的有效性。

二、合同履约过程中的管理：精细管控，动态调整

合同签订后，即进入履约阶段，这是合同管理工作量最大、最复杂的时期。此阶段的管理核心在于确保合同双方严格按照合同约定履行义务，及时发现并妥善处理履约过程中的问题，保障合同目标的实现。

2.1合同交底

合同签订后，应及时组织合同管理人员、项目管理人员、技术人员、财务人员等相关人员进行合同交底。详细解读合同的主要条款、技术标准、质量要求、工期节点、付款方式、违约责任、双方的权利义务以及合同风险点和应对措施，确保项目团队成员全面理解合同内涵，明确自身职责，为合同的顺利履行奠定基础。

2.2履约跟踪与记录

*建立合同台账：对项目所有合同进行统一编号、登记，建立合同台账，动态跟踪合同的签订、履行、变更、结算、归档等情况。

*过程履约监控：严格按照合同约定，对工程进度、工程质量、安全文明施工、材料设备供应、工程款支付等进行日常监控。定期检查合同履行情况，对比实际进展与计划目标，及时发现偏差。

*规范履约记录：对于合同履行过程中的重要事项，如会议纪要、工程指令、设计变更、现场签证、材料验收单、进度报告、付款凭证、往来函件等，均应形成规范的书面记录，并由相关方签字确认，确保其真实性、完整性和可追溯性。这些记录是日后处理变更、索赔、争议的重要依据。

2.3变更管理

土建工程建设周期长，受地质条件、设计调整、政策变化等因素影响，工程变更难以完全避免。应建立严格的变更管理程序：