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物业设施维护管理计划书范文

物业设施维护管理计划书

一、前言

为确保本物业项目内各项设施设备的完好、正常运行及使用寿命的最大化，为业主及使用人提供安全、舒适、便捷的居住及工作环境，特制定本物业设施维护管理计划书。本计划书旨在明确设施维护管理的目标、范围、职责、流程及保障措施，作为日常维护管理工作的指导性文件。我们将秉持“预防为主，防治结合，专业规范，持续改进”的原则，力求通过科学有效的管理，提升物业整体品质与价值。

二、管理目标

1.设施完好率：确保物业主体结构及各类设施设备处于良好运行状态，关键设备完好率达到较高水平。

2.故障响应及时率：对于突发故障，确保快速响应，及时处理，最大限度减少对业主及使用人正常生活和工作的影响。

3.维护计划完成率：严格执行预防性维护计划，确保各项保养工作按计划落实。

4.安全事故发生率：杜绝重大安全责任事故，努力降低一般安全事故发生率，保障人身及财产安全。

5.业主满意度：通过高效、优质的设施维护服务，持续提升业主及使用人的满意度和认可度。

6.运营成本优化：在保证维护质量的前提下，合理控制维护成本，提高资源利用效率。

三、设施设备范围与分类

本物业设施维护管理范围包括但不限于以下各类设施设备：

1.建筑本体结构：

*主体结构（梁、柱、板、承重墙等）

*屋面及防水系统

*墙体、地面、门窗

*楼梯间及公共通道

2.给排水系统：

*生活给水系统（水泵、管网、阀门、水表等）

*排水系统（污水、雨水管网、化粪池、排水泵等）

*消防给水系统（含消火栓、喷淋管网及附件）

3.供配电系统：

*高压配电设备、变压器、低压配电柜

*应急发电机组及UPS系统

*公共区域照明、楼层配电、线路桥架

4.暖通空调系统：

*中央空调系统（冷水机组、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管等）

*分体式空调（公共区域）

*通风系统（送排风设备、风道等）

5.消防系统：

*火灾自动报警系统（控制器、探测器、手动报警按钮等）

*自动喷水灭火系统、消火栓系统

*防排烟系统、防火卷帘、防火门

*应急照明及疏散指示系统

*消防水泵房及各类灭火器材

6.电梯系统：

*客梯、货梯、消防电梯及其附属设备

7.智能化系统：

*安防监控系统

*门禁及一卡通系统

*停车场管理系统

*公共广播及背景音乐系统

*楼宇自控系统（若有）

8.公共设施：

*停车场设施（道闸、车位锁、交通标识等）

*公共照明设施（路灯、庭院灯、草坪灯等）

*环境卫生设施（垃圾桶、垃圾中转站、清洁工具存放点等）

*康乐设施（儿童游乐设施、健身器材等）

*水景及绿化灌溉系统

四、维护管理组织架构与职责

1.物业管理处负责人：

*全面负责物业设施维护管理工作的决策与监督。

*审批维护计划、预算及重大维修项目。

*协调与相关部门及外部单位的关系。

2.工程维护部主管：

*制定并组织实施设施维护保养计划。

*负责工程维护团队的日常管理、培训与考核。

*组织故障排查与维修，确保维修质量。

*控制维护成本，审核维修费用。

*负责设施设备档案资料的管理。

3.专业技术员/班组（水、电、暖通、弱电等）：

*执行设施设备的日常巡检、定期保养及故障维修工作。

*记录设备运行状况及维护保养记录。

*及时上报设备故障及安全隐患。

*参与设备更新改造方案的制定。

4.巡检员：

*按规定路线和频次对物业公共区域及设施设备进行巡查。

*发现问题及时上报并做好记录。

*协助专业技术员进行维修保养工作。

五、维护管理措施与方法

1.预防性维护：

*日常巡检：每日对重点设施设备及公共区域进行巡查，及时发现并处理minor问题。

*定期保养：根据设备特性及厂家建议，制定月度、季度、年度保养计划，对设备进行系统性的检查、清洁、润滑、调整、紧固等工作，消除潜在故障。

*预防性试验：对电气设备、消防设备等按规定周期进行预防性试验，确保其性能达标。

2.故障维修：

*报修流程：建立便捷的报修渠道（电话、APP、前台登记等），对报修信息进行及时记录、派工、跟踪、反馈及回访。

*应急处理：制定设备故障应急预案，对突发故障（如停水、停电、电梯困人、消防报警等）实行快速响应机制，确保在最短时间内恢复正常。

*维修质量控制：严格遵守维修操作规程，选用合格的维修材料及备件，确保维修质量，做好维修记录。

3.设施更新改造与报废：

*定期对设施设备进行评估，