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试论承租人优先购买权制度及其适用

一、承租人优先购买权制度的基础理论

（一）概念界定与法律属性

承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下依法享有的优先于第三人购买该房屋的权利。其法律属性兼具法定性与期待性：一方面，该权利由《民法典》第726条等规范直接设定，无需当事人特别约定；另一方面，权利的行使以出租人出卖房屋这一特定法律事实为前提，在出卖行为发生前仅处于潜在状态。作为一种形成权，承租人通过单方意思表示即可与出租人形成买卖合同关系，但需受“同等条件”与“合理期限”等法定要件约束。

（二）制度价值：从稳定居住到交易效率的双重平衡

该制度的核心价值在于平衡出租人与承租人的利益关系。对承租人而言，优先购买权可保障其对租赁房屋的持续利用，避免因房屋易主导致的居住不稳定或经营成本增加；对社会交易秩序而言，通过限制出租人自由处分权，减少承租人搬迁、寻租等交易成本，符合“物尽其用”的资源配置原则。此外，该制度与“买卖不破租赁”规则相互配合，构建了承租人权益保护的双重防线，体现了法律对弱势方的倾斜保护。

二、我国承租人优先购买权制度的法律演进

（一）历史发展脉络

我国承租人优先购买权制度有着清晰的发展轨迹。其始于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，该条例第11条明确规定“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”，这是我国首次以法规形式确立承租人在房屋买卖中的优先购买地位，开启了对承租人权益特殊保护的篇章。

随着市场经济发展和民事法律体系完善，1999年《中华人民共和国合同法》第230条将承租人优先购买权纳入民事基本法律。该条文规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，相较于之前，虽未明确“合理期限”的具体时长，但从“提前3个月通知”到“合理期限内通知”的转变，给予了司法实践更多灵活性，以适应复杂多样的房屋租赁交易场景。

2009年，最高人民法院发布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，对承租人优先购买权制度进一步细化，明确了诸多权利限制情形。例如，规定房屋按份共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人不享有优先购买权；还明确出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。这些规定有效平衡了承租人、出租人与其他利害关系人之间的利益，减少了实践中的争议。

2021年实施的《中华人民共和国民法典》在吸收既有立法与司法实践经验基础上，对该制度进行整合完善。《民法典》第726-728条构建了更为完整规范体系，如第727条明确出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权；第728条规定出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，进一步强化对承租人权益救济。

（二）现行规范体系与法律渊源

当前，我国承租人优先购买权制度以《民法典》合同编为核心，结合相关司法解释与物权规则，形成一套较为完备的规范体系。

从实体权利规则层面看，《民法典》第726条是核心规范，清晰界定权利主体为承租人，客体限定于租赁房屋，并明确排除情形，即房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人优先购买权受限。此规定明确了权利边界，避免权利滥用，保障房屋所有权人及共有人的合法权益。

在救济机制方面，《民法典》第728条与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条协同作用。当出租人侵害承租人优先购买权时，承租人有权请求出租人承担赔偿责任，但不能请求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效。这一规定在保护承租人权益同时，维护交易安全与市场秩序，避免因承租人主张合同无效导致大量交易关系不稳定。

面对权利冲突协调问题，依据物权优先原则，共有人优先购买权基于所有权产生，效力优先于基于债权的承租人优先购买权。例如，当房屋按份共有人与承租人同时主张优先购买权时，共有人优先获得购买机会，体现不同权利类型在法律效力位阶上的差异，确保权利实现的有序性。

三、承租人优先购买权的核心构成要素

（一）权利行使的法定要件

主体要件：依据《民法典》规定，承租人优先购买权主体严格限定为房屋租赁合同的承租人。这一主体特定性源于房屋租赁关系的特殊性，旨在保障承租人稳定居住或经营需求。例如，小张与房东签订住宅租赁合同，在租赁期内房东欲出售房屋，小张作为承租人便具备优先购买权主体资格。在转租场景中，次承租人权利地位较为特殊。当次承租人实际占有、使用房屋时，其基于