双重属性下的法律定位：我国国有土地使用权出让合同性质再审视.docxVIP

双重属性下的法律定位：我国国有土地使用权出让合同性质再审视

一、国有土地使用权出让合同的概念与特征解析

（一）合同的基本内涵与法律框架

国有土地使用权出让合同在我国土地资源配置与管理体系中占据着极为重要的地位。其核心内涵在于，市、县人民政府土地管理部门作为出让方，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由使用者支付出让金的协议。这一过程并非简单的财产交易，而是涉及到土地资源的合理利用、城市规划的有效实施以及国家土地所有权权能的分离与行使等多方面重要意义。

从法律框架来看，《城市房地产管理法》作为房地产领域的基础性法律，对国有土地使用权出让合同的基本规则进行了确立，明确了土地使用权出让应当签订书面出让合同，为合同的订立提供了基本的法律依据。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》则更为详细地规定了合同的具体内容、出让方式、出让年限、土地使用者的权利义务等关键要素，构建了国有土地使用权出让合同的基本制度框架，为合同的履行、管理以及纠纷解决提供了全面而细致的规范。这些法律法规相互配合，共同为国有土地使用权出让合同的运行提供了坚实的法律基础，使其在法律的轨道上有序开展，保障了土地资源的合理配置与有效利用。

（二）区别于普通民事合同的核心特征

国有土地使用权出让合同与普通民事合同存在显著区别，这些区别源于其特殊的法律地位与功能定位。

合同主体具有鲜明的特定性。在国有土地使用权出让合同中，出让方固定为行政机关，即市、县人民政府土地管理部门，代表国家行使土地所有者的权利并履行管理职责；而受让方为各类民事主体，包括境内外的公司、企业、其他组织和个人等。这种“行政主体+民事主体”的非对称结构，与普通民事合同中双方主体均为平等民事主体的结构形成鲜明对比。例如，在一般的商品买卖合同中，买卖双方在法律地位上完全平等，不存在一方基于行政职权而具有的特殊地位与权力。但在国有土地使用权出让合同中，土地管理部门基于其行政机关的身份，拥有对合同履行的监督、管理以及在特定情形下的单方变更、解除合同等权力，这是普通民事合同主体所不具备的。

合同内容包含了丰富的行政法上的权利义务。除了约定土地使用权出让的基本事项，如出让金、出让年限、土地位置与面积等与普通民事合同类似的经济交易条款外，还着重规定了土地用途管制、开发进度监管、闲置土地收回等行政法性质的条款。土地用途管制要求土地使用者必须严格按照合同约定的土地用途进行开发利用，不得擅自改变土地用途，否则将面临严厉的行政处罚；开发进度监管则规定土地使用者需在一定期限内完成相应的开发建设任务，以确保土地资源能够及时、有效地投入使用，避免土地闲置与浪费；闲置土地收回条款赋予土地管理部门在土地使用者未按规定开发利用土地达到一定期限时，有权无偿收回土地使用权的权力。这些行政法性质的权利义务条款，远远超出了普通民事合同中基于平等对价原则所设定的权利义务范畴，体现了国家对土地资源利用的严格管理与调控。

合同目的具有强烈的公共利益导向。普通民事合同主要追求合同双方的私人利益最大化，以实现经济交易的目的。而国有土地使用权出让合同不仅要实现土地资源的经济价值，使土地所有者（国家）获得土地出让金，土地使用者获得土地使用权以开展经营活动获取收益，更重要的是，它承载着诸多公共利益目标。通过土地出让，要保障土地规划的有效实施，使土地利用符合城市整体发展规划，促进城市建设的有序推进；要实现耕地保护的目标，确保有限的土地资源得到合理配置，防止耕地被非法侵占与破坏；要推动城市建设，提升城市的基础设施水平、公共服务能力和生态环境质量，为社会公众创造更好的生活与工作环境。在城市新区开发中，通过国有土地使用权出让合同，引导开发商按照规划建设住宅小区、商业中心、学校、医院等配套设施，满足居民的生活需求，促进城市功能的完善与提升，这充分体现了合同目的的公共利益导向性。

二、理论争议：民事合同与行政合同的性质之争

（一）民事合同说的核心论点与法理依据

民法学者主张国有土地使用权出让合同本质为民事合同，其核心论点紧密围绕民法的基本原则与制度展开，具有深厚的法理依据。

从合同的基本原则来看，国有土地使用权出让合同遵循平等自愿、等价有偿原则。在合同订立过程中，尽管出让方为市、县人民政府土地管理部门，但此时其是以土地所有者代表的身份参与其中，而非以土地管理者的行政职权身份出现。受让方作为平等的民事主体，与出让方在法律地位上完全平等，双方基于各自的利益诉求，在自愿的基础上就合同条款进行协商，不存在一方对另一方的行政强制。土地出让金的确定是双方根据土地的市场价值、用途、使用年限等因素，经过充分协商达成的，体现了等价有偿的原则。这与民法中合同订立的基本原则高度契合，彰显了合同的民事属性。

从合同权利义务的法律调整范畴分析，国有土地使用权出让合同的权利义务内容符合《