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买方居间合同

一、买方居间合同的定义与法律属性

买方居间合同是指在商品交易或服务提供过程中，买方委托居间人（通常为中介机构或个人）提供订约机会、促成交易达成，并明确双方权利义务关系的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，居间合同属于典型合同的一种，其核心特征在于居间人仅提供媒介服务，不直接参与买卖双方的合同关系。例如，在二手房交易中，购房者通过房产中介寻找房源、协商价格，最终与卖方签订买卖合同，此时购房者与中介签订的协议即属于买方居间合同。

居间合同的法律属性表现为诺成性与有偿性：合同自双方意思表示一致时成立，无需实际交付标的物；同时，居间人促成合同成立后，有权请求委托人支付报酬。此外，居间合同还具有独立性，即居间关系独立于买卖双方的基础合同，即使买卖合同无效或解除，只要居间人已履行促成义务，委托人仍需支付报酬（《民法典》第九百六十四条）。

二、合同主体的权利与义务

（一）买方的主要权利

信息获取权：买方有权要求居间人如实报告与交易相关的重要信息，包括标的物状况、卖方资质、市场价格等。例如，在二手车交易中，买方可要求中介提供车辆年检记录、事故历史、产权证明等材料。

选择权：买方有权自主选择交易对象，居间人不得强制推荐或限制其缔约自由。若居间人同时为卖方提供服务（如“双向居间”），需事先获得买方书面同意，否则可能因利益冲突承担赔偿责任。

报酬支付抗辩权：若居间人未促成合同成立，买方无需支付报酬（《民法典》第九百六十四条）；若因居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假信息导致交易失败，买方有权拒绝支付报酬并要求赔偿损失。

（二）买方的主要义务

支付报酬义务：居间人促成合同成立后，买方应按约定支付报酬。报酬金额通常为交易标的额的一定比例（如房产交易中常见的1%-3%），若合同未明确约定，可参照行业惯例或市场价格确定。

必要费用补偿义务：若居间人未促成合同成立，但已支出合理费用（如交通费、调查费），买方应根据实际情况予以补偿（《民法典》第九百六十四条）。

诚信义务：买方不得利用居间人提供的信息绕过中介直接与卖方交易（即“跳单”）。例如，买方通过中介获知房源后，私下与卖方联系并签订合同，仍需向居间人支付报酬（最高人民法院2011年指导案例1号）。

（三）居间人的主要权利

报酬请求权：这是居间人的核心权利，但其行使以“促成合同成立”为前提。需注意，“促成”不仅指合同签订，还需满足法律规定的生效要件（如不动产交易需办理过户登记）。

费用求偿权：未促成交易时，居间人可要求买方补偿必要费用，但需提供费用支出的凭证（如发票、收据），且费用需符合“合理且必要”原则（如为核实卖方身份支出的查询费属于合理费用，而超出行业标准的豪华餐饮费则可能被认定为不必要）。

（四）居间人的主要义务

如实报告义务：居间人需对交易信息的真实性、完整性负责。例如，在商铺租赁居间中，中介需向买方披露房屋产权性质（是否为商业用途）、租赁期限限制、是否存在抵押或查封等权利瑕疵。

保密义务：居间人应对买方的个人信息（如财务状况、交易偏好）及商业秘密予以保密，不得向第三方泄露。例如，房产中介不得将购房者的收入证明、贷款记录等信息用于其他商业目的。

协助义务：在交易过程中，居间人应协助买方办理相关手续，如起草合同、审核文件、协调双方履约等。例如，在股权交易中，中介可协助买方进行尽职调查、对接律师与会计师等。

三、合同条款的核心内容

（一）服务范围条款

需明确居间人提供的具体服务，避免因约定模糊引发争议。常见服务内容包括：

信息筛选：如提供符合买方需求的房源、设备型号、供应商名单等；

谈判协助：代表买方与卖方沟通价格、付款方式、履行期限等条款；

流程支持：协助办理产权过户、贷款申请、公证认证等手续。

示例条款：“居间人应于本合同签订后30日内，向买方提供不少于5套符合以下条件的房源：位于XX区、面积≥100平方米、产权清晰无抵押。”

（二）报酬与费用条款

需明确报酬计算方式、支付时间及条件。例如：“报酬为房屋成交价的2%，买方应于与卖方签订《房屋买卖合同》之日起3日内向居间人支付50%，剩余50%于办理完毕不动产过户登记当日支付。”

费用条款需区分“报酬”与“必要费用”：“若居间人未促成交易，买方应补偿居间人实际支出的调查费、交通费（以票据为准），但总额不超过2000元。”

（三）信息真实性保证条款

居间人需承诺对提供的信息承担法律责任。示例：“居间人保证已核实卖方身份及标的物产权状况，若因信息虚假导致买方损失，自愿承担连带赔偿责任。”

（四）违约责任条款

买方违约：如逾期支付报酬，需按日支付逾期金额0.05%的违约金；如发生“跳单”行为，需支付合同约定报酬的2倍作为赔偿。

居间人违约：如未履行如实报告义务，需退还已收报酬并赔偿买方直接损失（如差价损失、诉讼费等）。

（五）争议