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英雄者，胸怀大志，腹有良策，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志者也。——《三国演义》
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房地产前期规划设计及操作理念
前言：实践教导我们：“千万不要忘记，我们是地产商！”
房地产企业的核心竞争力：
1.市场分析和产品定位能力
2.规划设计的调控能力
3.建设成本的控制能力
4.目标客户的发掘能力
5.社会资源的整合能力
6.物业管理的服务能力
房地产发展三个阶段：拿地时代——产品时代——品牌时代
一、拿地
由拿地到方案定案——大局已定，房地产关键是拿地，圈钱。
1.1拿地前要对整个项目有个大致的计划
项目经济可行性报告：算经济帐、成本投入（土地配套费用、合作条
件等）、销售收入、投入资金回报率
项目策划报告：市场分析、项目定位
项目运作时间表：设计周期、建设周期、销售周期、资金周期
1.2项目用地规划和市场方向分析
建筑形式：TH、别墅、多层、小高层、高层等建筑形式、户型面积及
户型比例
房子盖得多不一定嫌得多。如：6层改3层，多层变别墅。
希望能帮到你
海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐
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1.3地块分析——根据地块大小及周边环境判断属内向还是外向
外向——借景、山湖林海
内向——造景、造园。
1.4容积率与效果关系：
类型容积率效果可以效果较差
别墅0.3—0.350.35—0.40.4—0.5
TOWNHOME╱0.7—1.0╱
多层1.2—1.31.4—1.61.7—1.8
小高层2.0—2.32.4—2.62.7—3.0
高16—20层3.0—4.0╱╱
层21—25层4.0—5.0╱╱
≥25层≥5.0╱╱
共性：建筑覆盖率15—25%
1.5拿地的时机、品质与价格是最大的决策：
决定了产品的均价范围（千元/㎡）
1.6看地——千万别忘了看不见的东西
a、工程地质条件
b、周边挡土墙、护坡、市政道路、设施的配套
c、全年气候条件
d、晚上的情况
e、未来的规划与发展
二、定位——市场研究和市场定位
希望能帮到你
百学须先立志。——朱熹
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