房产买卖合同违约诉讼案例.docxVIP

房产买卖合同违约诉讼案例

一、引言：一场牵动两个家庭的”房子风波”

记得去年深秋，在法院立案大厅遇到一位满头白发的张叔。他攥着皱巴巴的购房合同，眼眶发红地说：“我和老伴攒了半辈子钱，就想买套带电梯的房子养老，结果签完合同三个月，卖家突然说不卖了。这不是要人命吗？”后来才知道，张叔的遭遇是典型的房产买卖合同违约纠纷。这类纠纷在楼市波动期尤为常见，背后往往交织着经济利益、情感纠葛与法律博弈。本文将以一起真实诉讼案例为蓝本，抽丝剥茧地解析房产买卖合同违约的全流程，既展现法律的严谨性，也传递纠纷背后的人间温度。

二、案件背景：从”一拍即合”到”对簿公堂”

2.1交易双方的基本情况与缔约过程

本案原告为购房者李某（45岁，企业中层），被告为售房者王某（58岁，退休教师）。李某因孩子即将上小学，急需购买学区房；王某则因子女定居外地，打算出售位于某重点小学旁的两居室。经中介介绍，双方于某年3月15日签订《房屋买卖合同》，约定：房屋总价320万元，李某于签约当日支付定金10万元，30日内支付首付款100万元（含定金），剩余210万元通过银行贷款支付；王某需在李某贷款审批通过后15日内配合办理过户手续；若一方违约，需按总房款20%支付违约金（即64万元）。

签约当天，李某特意带妻子到房屋实地查看，王某还热情地介绍：“这房子我住了12年，物业、供暖都特别好，房产证在抽屉里锁着，绝对没有抵押查封。”中介也拍胸脯保证：“我做了8年房产，这房子产权清晰，肯定能顺利过户。”李某夫妻当场交了定金，回家后就开始收拾旧物，甚至联系了装修公司。

2.2履约过程中突发变故

李某按约定在4月10日凑齐首付款（含定金），并向银行提交了贷款申请。4月25日，银行通知贷款审批通过（额度210万元，利率4.1%）。李某立即联系王某：“王老师，贷款批下来了，咱们下周去房管局过户吧？”电话那头却传来犹豫的声音：“小李啊，我这两天有点事，可能得缓一缓。”此后半个月，李某先后7次通过微信、电话催促，王某要么不接电话，要么推脱”家里老人住院，没时间”。

5月15日，李某委托律师发送《履约催告函》，明确要求王某在5月20日前配合过户，否则将追究违约责任。5月18日，王某终于回电：“实在不好意思，我闺女说现在房价涨了，这套房子至少能卖350万，她不同意卖了。要不我把定金退给你，再赔你点利息？”李某当场拒绝：“我们要的是房子，不是钱！”至此，双方协商彻底破裂，李某于5月25日向法院提起诉讼，要求王某继续履行合同并支付违约金64万元。

三、争议焦点：违约认定与责任承担的三大核心分歧

3.1王某的行为是否构成根本违约？

王某辩称：“我只是暂时没配合过户，又不是明确说不卖了，怎么能算违约？”其代理律师提出，根据合同约定，过户时间是”贷款审批通过后15日内”，李某的贷款4月25日审批通过，理论上过户期限应截止到5月10日（4月25日+15日）。但王某在5月10日前未收到李某的书面通知，因此过户期限应顺延。李某则反驳：“我4月25日当天就电话通知了王某，微信聊天记录里也有’贷款已批，随时可以过户’的明确表述，这属于合理催告。”

3.2合同是否具备继续履行的条件？

王某主张：“我现在欠亲戚20万，房子已经抵押给亲戚了（未办理抵押登记），根本没法过户。”李某则提交了房管局调取的《不动产登记信息》，显示该房屋无抵押、无查封记录。王某又提出：“我老伴不同意卖房，合同是我一个人签的，属于无权处分，合同无效。”但李某提供了王某与配偶的结婚证、配偶出具的《同意出售声明》（有签字按手印），证明配偶知晓并同意交易。

3.3违约金约定是否过高？是否需要调整？

王某认为：“64万元违约金太高了，李某实际损失最多是定金利息和租房费用，我愿意赔偿2万元。”李某则主张：“我为了凑首付，把定期存款提前支取损失了3万元利息；因为没买到房，孩子上学要去更远的学校，每年多花1.5万交通费；更重要的是，同小区同户型现在涨到360万，我再买房要多花40万差价，这些都是实际损失。”

四、法律分析：从条文到实践的多维度拆解

4.1违约行为的认定：以《民法典》合同编为基准

根据《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王某在贷款审批通过后，无正当理由拒绝配合过户，且明确表示”不同意出售”，属于典型的”拒绝履行”，构成根本违约。关于过户期限的争议，《民法典》第510条规定：“合同生效后，当事人就履行期限等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”结合双方聊天记录中”贷款批了就过户”的合意，法院认定王某的履约期限应为贷款审批通过后的合理期限（即15日），其拖延行为已超出合理范围。