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先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。——范仲淹

商业综合体业态布局与动线规划要点

摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规

划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局

的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，

更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规

划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客

流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和

尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分

为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中

心、商业综合体、城市综合体。

不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为

“单体形态的ShoppingCenter或ShoppingMall，即以零售、餐饮、娱乐、

休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早

的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、

百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近

年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休

闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有

1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果

一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，

我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，

动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风

险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清

清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句

话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差

距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项

目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理

是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出现问题都可能

影响项目的成败。本文试图在规划设计层面寻找端倪。

任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而

对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计

先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。——范仲淹

的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是

紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布

置业态。

一、商业业态归类分析

规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系

图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚

至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这

就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档

次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。

1.按功能性质分类

商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、

化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生

活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物

店等