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2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、房地产估价中，最高最佳使用原则要求估价对象应达到（）

A.当前实际用途

B.法律允许的最有效利用方式

C.最低成本状态

D.环境最优配置

A.当前实际用途

B.法律允许的最有效利用方式

C.最低成本状态

D.环境最优配置

【参考答案】B

【解析】最佳使用原则指估价对象应处于法律允许的最有效利用方式下，需综合考虑用途、规模、布局等因素，排除实际使用低下的状态。选项B准确体现了该原则的核心，其他选项或与原则无关，或违背“最有效”的要求。

2、房地产抵押价值评估中，评估价值应取（

A.市场价值

B.抵押价值

C成本价

D.市净率倍数

A.市场价值

B.抵押价值

C.成本价

D.市净率倍数

【参考答案】B

【解析】抵押价值需反映债务履行时债权实现的最高可能价值，抵押物风险溢价调整，不同于市场价值。选项B符合《房地产抵押估价指导意见》要求

3、成本法中，土地成本通常取（）

A.评估时点前三年土地出让价

B.评估时点土地市场价值

C.建筑成本减去折旧

D.政府规划用途对应基准地价

A.评估时点前三年土地出让价

B.评估时点土地市场价值

C.建筑成本减去折旧

D.政府规划用途对应基准地价

【参考答案】B

【解析】成本法中土地成本需反映当前市场价值，选项B正确。选项A可能存在时间滞后，C/D分别涉及建筑物和规划限制，均不适用

4、估价报告应包含（）

A.估价对象照片

B.估价假设与限制条件

C.比较案例交易税费明细

D.评估人员执业证书编号

A.估价对象照片

B.估价假设与限制条件

C.比较案例交易税费明细

D.人员执业证书编号

【参考答案】B

【解析】估价报告核心要素包括假设条件、限制事项、分析过程及结论，选项B为必备内容。选项/C为辅助信息，D非强制要求。

5、估价时点应与（）一致

A.估价作业期结束日

B.估价委托人要求日

C.估价对象权利变动日

D.市场显著变动日

A.估价作业期结束日

B.估价委托人要求日

C.估价对象权利变动

D市场价格显著变动日

【参考答案】D

【解析】估价时点需反映市场价值最接近的时点，通常为权利变动或价格变动日，而非作业期或委托人要求。

6、某住宅楼采用收益法评估，若未来净收益呈递减趋势，则收益年限应取（）

A.无限年

B.建筑物经济寿命

C.剩余经济寿命

D.市场比较法确定的年限

A.无限

B.建筑物经济寿命

C.剩余经济寿命

D.市场比较法确定的年限

【参考答案】C

【解析收益法收益年限需结合建筑物剩余经济寿命和收益递减趋势确定，选项C正确。无限年适用于收益恒定或递增的资产，B/D未考虑收益变化。

7、估价报告保密期限为（）

A.评估完成后1年

B.评估完成后5年

C.评估完成后10年

D.评估完成后无限期

A.评估完成后1年

B.评估完成后5年

C.评估完成后10年

D.评估完成后无限期

【参考答案】C

【解析】根据《估价报告编写规范》，估价报告保密期限为评估完成后10年，选项C正确。

8、某宗地评估价值100万元，若抵押贷款比例不超过70%，则抵押价值最低为（）

A.万元

B.90万元

C.100万元

D.110万元

A.70万元

B.90万元

C.100万元

D.110万元

【参考答案】A

【解析】抵押价值=评估价值×贷款比例，100万×70%=70万，选项A正确。其他选项未考虑贷款比例限制。

9、某商业用地拟采用收益法估价，已知年净收益为120万元，土地剩余使用年限20年，土地还原利率为5%，则估价结果为（）万元。

A.2337.5

B.2476.3

C.2618.9

D.2856.4

【参考答案】B

【解析】收益法计算公式为V=A/(1+r)^n×[1-(1+r)^-n]/r。代入数据得120×[1-1.05^-20]/0.05≈2476.3万元（选项B）。选项A未考虑年金现值系数，选项C和D计算时利率或年限有误。

10、某宗工业用地土地面积5000㎡，土地级别为五级，市场比较法中类似地块近期成交单价为800元/㎡，则该地块估价单价应为（）元/㎡。

A.750

B.820

C.880

D.950

【参考答案】A

【解析】工业用地估价需考虑土地级别差异，五级土地通常比四级低10%-15%。若四级土地单价为800元/㎡，则五级土地单价应为800×(1-12%)=704元/㎡，