PIG201项目经营策划书编制提纲.docxVIP

1工程介绍

1.1都市开展概况

要紧包括都市概貌、要紧综合经济指标、根底设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、都市总体开展、住宅开展等。

1.2工程所在区位开展概况

要紧包括分区、周边开展、根底生活配套设施、地块全然情况〔现状、环境、交通、配套等〕、周边楼盘情况等。

1.3工程的技术指标

要紧包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位〔或地下车库〕；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。

1.4工程的总体经营目标

要紧包括工程的开发周期、投资规模、盈利水平等。

1.5工程面临的要紧咨询题

要紧包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的咨询题。

2整体筹划

2.1市场现状及竞争对手分析

要紧包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。

2.2工程的优势、劣势分析

要紧包括品牌、规模、、交通、潜力、环境、配套、物业治理等。

客源分析

要紧包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。

2.4工程定位

要紧包括目标客户、销售价格等

营销概念

要紧包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。

分析结论

3营销筹划

3.1营销体系的建立

要紧包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励方法等。

3.2销售价格策略

要紧包括价格制定总体原那么、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣等。

3.3推广促销策略

要紧包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广时期、分时期实施推广目标、细化推广内容等。

3.4工程包装

要紧包括建立CIS〔企业形象识不系统〕：具体建立VI〔视觉识不系统〕、建立MI〔企业治理识不系统〕、建立BI〔行为识不系统〕。

3.5销售费用的估算

3.6整体及年度销售方案方案

4产品筹划

4.1设计指引

要紧包括概述、总体原那么、交通布局、停车设施、配套设施等。

4.2景瞧环境设计指引

要紧包括绿地景瞧设计、硬质景瞧设计、水体景瞧设计、建筑布局设计等。

4.3建筑设计

要紧包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。

4.4卖场设计

要紧包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。

4.5公建设计

要紧包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。

5当地工程施工治理指引

5.1当地的工程建设政策、、。

5.2当地的建设治理、程序〔含、招投标、报建、平安生产等〕。

5.3当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。

5.4当地自然条件〔例如冬季、雨季等〕下的工程施工治理要求。

5.5当地的验收组织程序、验收内容。

5.6当地档案治理程序、制度等。

5.7当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的全然情况。

5.8当地建筑产品质量通病调查报告。

5.9质量治理目标〔指标〕及措施。

6财务治理

6.1建立财务治理制度

工程所在公司财务部参照房地产治理公司的财务治理制度指引，结合工程所在公司具体情况建立财务治理制度。

6.2编制工程投资方案

工程所在公司财务部会同其他部门编制土地投资方案、工程支出方案、费用开支方案、税金缴纳方案，进而形成工程投资方案。

6.3编制工程支出方案、费用开支方案明细表。

6.4编制工程资金流量方案

结合工程开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、工程总体资金流量表。

6.5融资方案

依据工程具体情况编制融资方案，具体列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款方案等内容。

6.6工程的总体财务分析

确定工程的要紧经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、本钞票利润率、投资回报率等指标。

7本钞票操纵

7.1市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：

政府规费；

工程报建费用；

当地工程造价指标。

7.2结合公司原有工程的目标本钞票治理评价报告，提出借鉴预防措施。

7.3提出工程本钞票分类总汇。

7.4提出实施过程中本钞票操纵的要紧节点和方法或原那么

如在设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标时期合理低价选择施工单位；施工时期材料限价，操纵现场签证；竣工结算时期审查结算等

7.5材料设备价格及需求商的考察。

7.6编制建设工程目标本钞票表。

8物业经营治理

8.1对当地现行物业治理、〔包括治理费、维修基金等〕、当地物业治理市场现状的调查、分析

8.2物业经营治理目标

8.2.1在遵循当地现行、，习惯当地人文地理的前提下，进行标准、优质的物业治理效劳。

8.2.2在现有万达物业治理品牌根底上，进一步提升万达物业治理品牌形象。

8.2.3确立经营目标，如建设文明小区、ISO9000质量体系认证、效劳功能定位、社区文化定位等。