法务部房产交易法律知识培训.pptVIP

法务部房产交易法律知识培训

卖方出售房屋中介居间人牵线搭桥买方有买房需求三方主体屋转让人应是依法登记并取得房产证的房屋权利人房屋属于有限责任公司，股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会议审议同意的书面文件。房屋受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律法规另有规定或土地使用权出让合同另有约定的除外。如：外国人只能购买自住房屋，不得购买商铺、写字楼。房屋属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。主体审查

房主审查01STEP02STEP03STEP04STEP房屋权属？房屋转让人必须是依法登记并取得房产证的房屋权利人。单独所有？房产登记为单独所有，登记人独享房屋所有权，他人异议则需通过法律途径予以证明。夫妻共有？基于婚姻关系，夫妻双方共有该房屋。按份共有？两个以上的主体对房屋按照一定份额拥有所有权，处分时应当经占份额2/3以上或全体共有人同意方可处置。

010203房屋属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注所要交易的房屋是否具有其他权利人，是否具有异议登记事项。按份共有人对房屋具有优先购买权，未经共有人同意买卖房屋的合同会被法院认定无效，原因是损害第三人利益。共有财产审查

建议向买受人释明，即使承租人放弃优先购买权的，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更的合同。在取得买受人书面确认文件之后，方可进行进一步的中介服务。01SECTION共有房屋买卖时，在同等条件下共有人享有优先购买权。已经出租的房屋买卖时，在同等条件下，房屋承租人享有优先购买权。因此，应当事先审查房屋是否具有优先购买权的情形，如有则应核实出卖人是否取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件。02SECTION优先购买权审查

01STEP02STEP03STEP05STEP是否具有购买资格。家庭：购房人、配偶、未成年子女有房就算。只限住房不限商铺。济南限购以家庭为单位。本市家庭3套，非本市1套。买方审查04STEP长清区不限购，但是，买其他区房子长清区内的房子参与核算。

明确位置权利限制抵押、租赁审查商品房购销合同的备案情况及合同内容的真实性、统一性。填写合同时小房、地下室、车库等附属设施必须写全，注明价格且明确是否包含在合同总价款中。查房屋登记信息，对设有抵押、查封、动迁等性质的房屋如实告知买受人交易风险，在买受人书面确认后再进行下一步居间活动。如未调查注明：“出卖方告知，未经核实，由出卖方对信息的真实性负责。”合同当中需要明确清空权利限制的时间节点。房屋审查

付款时尽量明确时间节点，如果以交易进度等事件为时间节点，比如过户前付首付款，则在第七条合理缩短约定时间，以促进合同履行。02POINT01POINT解释清楚全款与按揭的付款形式，明确告知按揭过程中需房主以证抵押配合贷款，防止发生扯皮，杜绝客户主张经纪人未尽到居间义务。付款方式

在合同书里明确界定：合同签订日为时间节点，之前发生的税费由***来承担；这个时间节点之后，任何政策原因、未如实陈述、其他等原因（比如因继承原因产生了高税）另发生的税费由***来承担。直接明确税费承担

房屋租赁代理收费无论成交的租赁期长短，均按半月或一月成交租金额标准，由双方协议约定一次性收取。房屋买卖代理收费按成交价总额的0.5%~2.5%收取。实行独家代理收费收费标准由委托方与中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价的3%。居间佣金

评估费房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价管理部门确认的机构按规定的收费标准收取。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。评估费档次房地产价格总额（万元）累进计费率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1

不可抗力不可抗力定义：指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。不可抗力一般包括：①自然灾害。②战争。③社会异常事件。主要指偶发的阻碍合同履行的事件，比方罢工、骚乱。④政府行为。主要指合同订立后，政府公布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等。国家政策、政府规定、银行政策等属于在合同履行过程中的不可抗力，不溯及既往，不影响合同的成立，此种情况下，不存在违约方，双方可协商解除合同，佣金的负担按合同约定执行。情形法律后果

法院公安部门强制户口迁出户口问题注意目前，法院和公安部门均无法强制户口迁出，业务人员必须查清卖方户口是否迁出，承诺迁出