房地产设计阶段成本优化管控及经验分享演示文稿讲课文档.pptVIP

通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益，从而降低开发成本。1、重庆龙湖北城天街，用地性质住宅由住宅变为商业。（大幅增加销售价值，节约成本）2、成都龙湖弗莱明戈首层车库，不计入容积率。（增加开发面积，节约成本）3、成都晶蓝半岛，不修人防，改为异地建设。（缩短开发周期，节约成本）第126页，共210页。用足建筑容积率和建筑密度，保证最大化效益从而控制成本。1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。1.2用足建筑密度建筑密度主要与首层建筑面积有关2、用足规划法规的边界第127页，共210页。总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内规划条件规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐宁ONE第128页，共210页。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.2用足建筑密度第129页，共210页。不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，从而控制成本。不平衡使用容积率各业态市场分析总体规划业态配比第130页，共210页。运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间，相应间接降低了低业态的成本。类联排别墅洋房案例第131页，共210页。1.1不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%第132页，共210页。尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积，相当于间接增加容积率，从而增大销售总价，进而控制成本。第133页，共210页。效果图成都郫县新城案例第134页，共210页。凡是不能带来销售价值的用房尽量最小化，从而控制成本。晶蓝半岛的会所尽量保证非销售面积-----配套用房最小化第135页，共210页。会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层

网球场下沉，布置在地下室底板上

底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米地下泳池晶蓝半岛会所案例第136页，共210页。北京半壁店会所案例室内泳池、健身房、儿童游乐室、跳操房均布置在地下一层地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置地上面积：400平米左右第137页，共210页。1.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家，从而减少公共景观面积，进而控制景观总的成本。2.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量，增加销售总价。赠绿规划、底层挖掘，控制景观总成本第138页，共210页。私家花园总计面积40900平方米私家花园占住宅区景观面积65%私家花园边界处理私家花园相临小径方案重庆睿城分绿案例第139页，共210页。大面积中户型花园大于100平方米边户型花园大于250平方米花园入户重庆睿城分绿案例第140页，共210页。在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积/车位数应小于35平米控制地下车库的面积，控制成本造价第141页，共210页。1、将车库抬到地上一层案例成都郫县新城案例第142页，共210页。每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在2000-3000元，每年将增加144000—216000元.所有物业管理用房要考虑到便于今后物业的使用。减少小区入口，降低物业管理成本第143页，共210页。交通分析架空地下车库消防通道社区主入口车库出入口减少入口，节约物业人力成本底层架空，无坡道出入口景观化车道、增加绿