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餐饮租赁合同

一、合同主体条款

餐饮租赁合同的主体条款是确定租赁关系当事人身份的核心内容，直接影响合同的法律效力和履行责任。出租方通常为房屋所有权人或经所有权人授权的合法代理人，需在合同中明确其姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系地址及方式。承租方应为实际经营餐饮业务的个体工商户或企业法人，需提交营业执照、食品经营许可证等相关证件复印件作为合同附件，确保其具备合法经营资质。若承租方计划以品牌加盟形式经营，还需注明品牌授权方信息及授权期限，避免因主体资质问题导致合同无效或经营受阻。

合同中应明确租赁标的物的具体信息，包括房屋坐落位置、建筑面积（需区分套内面积与公摊面积）、房屋结构、楼层及朝向等。对于餐饮经营而言，房屋的实际使用功能尤为重要，需详细列明房屋用途为“餐饮服务”，并注明是否包含厨房、卫生间、储物间等附属设施。若租赁标的包含户外场地（如露台、停车场）或广告位，需单独约定使用范围、期限及费用承担方式，避免后续因场地使用权限产生纠纷。

二、租赁期限与租金条款

租赁期限的设定需兼顾餐饮企业的经营规划与投资回报周期，通常建议签订3-5年的中长期合同，以保障承租方对装修投入和客源积累的稳定性需求。合同应明确租赁起止日期，若包含免租期（用于装修筹备），需单独注明免租期的具体时长（一般为1-3个月）及免租范围（仅免租金还是包含物业费、水电费等）。租赁期满后，承租方享有同等条件下的优先承租权，此条款需以书面形式明确，同时约定优先承租权的行使期限和方式，例如在租期届满前3个月书面通知出租方是否续约。

租金支付方式应详细约定，包括租金标准（元/月或元/平方米/月）、支付周期（月付、季付或年付）、支付时间（如每季度首月5日前支付）及支付账户信息。租金是否包含税费需明确标注，若未包含，应约定税费承担方及发票开具要求。对于长期租赁合同，建议设置租金调整机制，例如每2年按当地CPI指数调整一次，或约定固定涨幅比例（一般不超过5%），调整方式和幅度需在合同中提前明确，避免出租方单方面随意涨租。

押金（履约保证金）条款是保障合同履行的重要环节，通常为1-3个月的租金金额，承租方需在合同签订后3日内支付给出租方。押金的退还条件应明确为“租赁期满且承租方无违约行为、结清所有费用并办妥交接手续后15个工作日内无息退还”，同时约定扣除情形，如承租方拖欠租金、损坏房屋设施或提前解约时，出租方有权从押金中扣除相应费用。为避免押金纠纷，建议在合同中列明房屋及设施设备的初始状况清单（可附照片或视频作为证据），作为押金退还时的验收依据。

三、房屋交付与返还条款

房屋交付时需办理正式交接手续，出租方应确保房屋达到约定的交付标准，包括水电供应正常、主体结构安全、消防设施符合国家标准（餐饮场所需通过消防验收或备案）、排水排烟系统功能完好等。双方应共同签署《房屋交接确认书》，详细记录房屋交付时的状况，包括门窗、墙面、地面、水电表底数、附属设施设备清单及使用状态等，并附交接照片或视频存档。若房屋存在瑕疵（如漏水、电路老化等），需在交接书中注明修复责任方及完成期限，避免影响承租方装修进度。

租赁期满或合同解除后，承租方应按约定条件返还房屋。合同中需明确返还标准，例如“保持房屋主体结构完好，附属设施设备能正常使用，可移动设备及装修装饰物的处理方式”。对于不可拆除的固定装修（如吊顶、墙面瓷砖、厨房排烟管道等），通常归出租方所有，承租方不得破坏；可移动设备（如桌椅、厨具、空调等）由承租方自行搬离。若承租方需提前解约，应约定提前通知期限（一般为1-3个月）及违约责任，同时明确押金是否退还及退还比例，例如提前6个月通知且已找到新承租方的，押金可全额退还。

四、装修与改建条款

餐饮场所的装修需符合行业特殊要求，合同中应明确承租方的装修权利及限制。承租方需在装修前提交装修方案（包括平面布局图、施工图、效果图等），经出租方及消防、环保等部门审批同意后方可施工。若房屋为老旧建筑，需特别注明主体结构不得改动，涉及承重墙体、消防通道的改建必须取得相关部门许可。装修过程中产生的建筑垃圾清运、噪音控制等责任由承租方承担，需遵守物业管理规定和环保要求。

装修费用的承担与归属是核心问题，合同应约定“装修由承租方全额出资，租赁期满或合同解除后，不可移动装修归出租方所有，可移动设备归承租方所有”。若因出租方违约导致合同提前解除，承租方有权要求出租方赔偿剩余租赁期内的装修残值损失，赔偿金额可按装修总投入除以租赁总期限再乘以剩余租期计算。若因承租方违约导致解约，出租方有权要求承租方恢复原状或扣除押金用于修复，具体处理方式需提前明确。

五、权利义务与违约责任

出租方的主要义务包括：保证对租赁房屋拥有合法出租权，不存在产权纠纷或抵押、查封等权利限制；确保房屋及附属设施在租赁期内正常使用，负责房屋主体结构及主要设备