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四、计税依据的审核
（二）对于存量转让
1.房屋及建筑物的评估价格。
即：由批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）。
【提示1】凡不能取得评估价格，但能购房的：取得土地使用权所支付的金额、
旧房及建筑物的评估价格，可按所载金额并从年度起至转让年度止每年加计5%计
算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房所载日期起至售房开具之日止，每满12个月
计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
【提示2】对购房时缴纳的契税，凡能契税完税凭证的，准予作为“与转让
有关的税金”予以扣除，但加计5%的基数。
【提示3】对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能购房的，地方税
务机关可以实行核定征收。
【例题1·单选题】位于县城的某商贸公司2013年12月销售一栋旧，取得收入
1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司了购房，该
购于2010年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售计算土地
时，可扣除项目金额的合计数为（）。
A.639.6万元B.640.1万元
C.760.1万元D.763.7万元
【】C
【解析】销售旧的需要缴纳的营业税、城建税及教育费附加＝（1000－600）×5%
×（1＋5%＋3%）＝21.6（万元）；因为无法取得评估价格，所以按照购房所载金额从购
买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×（1＋5%×4）＝720（万元）；可以扣除的项
目金额合计数=720＋21.6＋18＋0.5＝760.1（万元）。
【例题2·简答题】某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元。
经审核：该商铺购房显示开票日期为2007年1月18日，金额为500万元；缴纳契税
15万元、印花税0.25万元，支付手续费10万元；商铺购进后发生装修费用75万元；商铺
于2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“用”外，商铺置的价
款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元。截止到时，商铺己累计
计提折旧140万元。（2013年）
问题：
1.计算商铺时应缴纳的相关税费。
2.计算商铺后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。
【】
1.（1）应缴纳营业税=（800-500）×5%=15（万元）
（2）应缴纳城建税=15×7%=1.05（万元）
（3）应缴纳教育费附加=15×3%=0.45（万元）
（4）应缴纳印花税=800×0.5‰=0.4（万元）
（5）应缴纳土地：
增值额=800-[500×（1+6×5%）+15+1.05+0.45+0.4+15]=800-681.9=118.1（万元）
增值额占扣除项目金额的比例=118.1/681.9×100%=17.32%，适用土地
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