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房地产公司项目管理实施方案

——以精细化管理驱动项目价值创造

一、总则

（一）方案目的

为规范公司房地产项目开发建设全过程的管理行为，明确各参与方职责，优化管理流程，提高项目质量、控制开发成本、确保建设周期，实现项目预期经济效益与社会效益，特制定本方案。本方案旨在为公司各类房地产项目（包括但不限于住宅、商业、办公等）提供一套系统、科学、可操作的管理指引。

（二）适用范围

本方案适用于公司所有新建、改建、扩建的房地产开发项目，从项目策划立项直至竣工交付及后续评价的全过程管理。公司各部门、各参建单位（包括设计、施工、监理、勘察、咨询等）均应遵照执行。

（三）基本原则

1.目标导向原则：以项目整体目标（质量、成本、进度、安全、环保、品牌）为核心，统筹各项管理工作。

2.客户至上原则：关注市场需求，以客户为中心，打造符合市场期望的产品。

3.过程管控原则：强调对项目全生命周期各个阶段的精细化管理与风险控制。

4.权责对等原则：明确各层级、各岗位的管理职责与权限，确保责任落实到人。

5.持续改进原则：通过项目后评价与经验总结，不断优化管理流程与方法。

6.合规运营原则：严格遵守国家及地方相关法律法规、行业规范及公司内部管理制度。

二、项目管理组织架构与职责

（一）组织架构设置

公司项目管理组织架构采用矩阵式与直线职能式相结合的模式，根据项目规模、复杂程度及公司发展阶段动态调整。

1.项目决策委员会：由公司高层领导及相关职能部门负责人组成，是项目的最高决策机构，负责审批项目重大事项，如项目立项、总体开发计划、关键节点目标、重大投资、重要合作方选择等。

2.项目管理中心/部门：作为公司项目管理的常设专业管理部门，负责统筹协调各项目的开发建设管理工作，制定项目管理标准与流程，对项目进行过程监督、指导、服务与考核。

3.项目部：为具体项目的执行机构，根据项目特点设立，负责项目从启动到交付的全过程具体实施与现场管理工作。项目部通常设置项目经理、专业工程师（土建、安装、景观、精装等）、成本专员、资料管理员等岗位。

（二）主要岗位职责

1.项目经理：作为项目第一责任人，全面负责项目的整体推进，对项目目标的实现负总责。主要职责包括：项目团队组建与管理、项目计划制定与执行、资源协调与配置、内外关系沟通、重大风险处置、项目各目标（质量、进度、成本、安全）的总体控制。

2.项目管理中心/部门负责人：负责部门日常管理，组织制定和完善项目管理制度与流程，对各项目部进行专业支持与业务指导，组织项目关键节点的评审与考核，向决策委员会汇报项目进展。

3.专业工程师：在项目经理领导下，负责具体专业领域的技术管理与现场协调工作，如施工质量监督、进度跟踪、技术方案审核、现场问题处理、参与隐蔽工程验收等。

4.成本管理人员：负责项目成本的动态跟踪与控制，参与招投标管理、合同管理、工程变更与签证的审核、进度款支付审核、竣工结算等工作。

5.其他岗位：根据项目需求设置，履行相应专业或事务性职责。

三、项目管理主要阶段与内容

（一）项目策划与启动阶段

1.市场调研与项目定位：深入进行市场分析，明确项目目标客群、产品类型、档次、价格策略等，为项目开发提供依据。

2.可行性研究：组织编制项目可行性研究报告，对项目的技术可行性、经济合理性、环境影响、法律风险等进行全面论证，作为项目决策的核心依据。

3.土地获取：配合公司相关部门完成土地信息收集、考察、测算、竞拍或谈判等土地获取工作。

4.项目立项与启动：完成项目立项审批，组建项目部，明确项目总体目标与阶段性目标，召开项目启动会，进行任务分解与责任落实。

5.初步规划设计与报批报建启动：组织或配合进行项目概念规划、总平面规划设计，启动各项行政审批手续的办理工作，如项目备案、规划许可、用地许可等。

（二）项目规划与设计阶段

1.规划设计管理：组织开展方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段设计工作。选择优秀的设计单位，明确设计任务书，进行多方案比选与优化。

2.设计过程管控：加强与设计单位的沟通协调，确保设计成果符合项目定位、技术规范及成本控制要求。重点关注设计的合理性、经济性、可施工性及对营销需求的满足度。

3.设计成果评审与确认：组织公司内部及外部专家对各阶段设计成果进行评审，特别是对结构安全、使用功能、消防节能、成本控制等方面进行严格把关，确保设计质量。

4.施工图审查与交底：将施工图送审机构审查，取得审查合格书。组织设计单位向施工单位、监理单位进行详细的施工图技术交底。

5.报批报建配合：配合完成规划许可证、建设工程施工许可证等后续关键证照的办理，确保项目合法合规开工。

（三）项目建设实施阶段

1.招投标与合同管理：根据项目进度计划，组